Оценка земельного участка

Земля — единственный актив в этом разделе, который не изнашивается. Здание ветшает, оборудование стареет, а участок через тридцать лет — тот же участок. Поэтому земля оценивается отдельно и всегда, даже когда на ней что-то стоит.

Но и логика у нее своя. Здание стоит столько, сколько стоит его построить и сколько оно приносит. Земля стоит столько, сколько на ней разрешено делать.

Разрешенное использование — это и есть стоимость

Два соседних участка через забор, одинаковая площадь, одинаковый подъезд. У одного вид разрешенного использования — производственная деятельность, у другого — многоэтажная жилая застройка. Разница в цене — в разы. Забор при этом один.

Смотрим три вещи, и все три из документов:

Категория земель. Земли населенных пунктов, промышленности, сельхозназначения и так далее. Изменить ее — процедура на годы, если она вообще возможна.

Вид разрешенного использования. Задается классификатором и градостроительным регламентом. Основной ВРИ можно менять в пределах регламента без согласований, условно разрешенный — через публичные слушания.

Градостроительный регламент территориальной зоны. Он говорит, что здесь можно строить и в каких габаритах: предельная высота, процент застройки, минимальные отступы, коэффициент плотности. Участок в 2 гектара, где разрешено застроить 20 процентов и строить не выше 15 метров, — совсем не то же самое, что участок в 2 гектара с 60 процентами и без ограничения высоты.

Именно градостроительный регламент, а не площадь, определяет, сколько метров вы построите. А метры — это деньги.

Наилучшее использование

Для земли это не раздел отчета, а сама работа.

Стандарт требует определять рыночную стоимость исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования — того, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано и дает максимальную стоимость.

Для застроенного участка это иногда означает неприятное: наилучшее использование — снос того, что стоит. Если земля под старым складом дороже, чем земля со старым складом, стоимость определит снос, и затраты на него вычтутся.

Мы считаем не то, что вы делаете, а то, что дало бы максимум в рамках регламента. И честно говорим, если ваш текущий вариант не лучший.

Что смотрим кроме этого

Инженерная обеспеченность. Подведенные сети или технические условия на них. Для участка под застройку это половина стоимости: электрическая мощность, газ, вода, канализация. Участок с 3 МВт присоединенной мощности в узле, где свободной мощности нет, стоит принципиально иначе, чем такой же без нее.

Подъезд. Не «есть дорога», а какая: капитальная или грунтовка, чья она, есть ли к ней права, проходит ли фура.

Геометрия и рельеф. Узкий вытянутый участок застраивается хуже квадратного той же площади. Перепад высот — это земляные работы. Овраг, водоохранная зона, ручей — это площадь, которую нельзя использовать.

Геология. Слабые грунты, высокие грунтовые воды, торф — свайное поле вместо ленточного фундамента, и покупатель это вычтет.

Обременения и зоны с особыми условиями. Охранные зоны сетей, газопровода, ЛЭП, санитарно-защитные зоны, приаэродромная территория, зоны объектов культурного наследия. Каждая режет часть участка или ограничивает высоту. Их видно в выписке и в градплане, и они считаются.

Форма права. Собственность, аренда, постоянное бессрочное пользование. Участок в аренде с двумя годами до конца срока и участок в собственности — разные объекты.

Сервитуты. Если через участок идет чужой проезд или чужая труба — оценка сервитута и обременений.

Кадастровая стоимость — не рыночная

Разные величины, разные методики, разное назначение.

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки: считает не человека, а модель, по группам объектов, без выезда и без учета того, что у вас овраг посередине. Пункт 3 ФСО № 7 прямо выводит определение кадастровой стоимости методами массовой оценки из своей сферы.

Расхождение с рынком по земле бывает многократным — и обычно не в вашу пользу, потому что от кадастровой считается земельный налог.

Если задача — снизить налог, это оспаривание кадастровой стоимости: другая процедура, другой отчет, другие требования.

Если задача — понять, за сколько участок продать, — вы на нужной странице.

Как считаем

Работаем по ФСО № 7. Осмотр обязателен: пункт 5 стандарта требует провести его в период, максимально приближенный к дате оценки. По земле это не формальность — рельеф, подтопление, состояние подъезда и то, что фактически лежит на участке, из документов не видны.

Сравнительный подход — основной, если рынок есть. Аналоги подбираются по категории, ВРИ и градостроительной зоне, а не по площади и адресу. Участок под ИЖС и участок под многоэтажку в соседних кварталах — не аналоги.

Доходный подход. Для участков под застройку — метод остатка или метод предполагаемого использования: считаем, что можно построить по регламенту, сколько это принесет, вычитаем затраты на строительство и прибыль девелопера, получаем то, что остается на землю. Для сельхозземель и участков под аренду — капитализация ренты.

Метод выделения — для застроенных участков: из стоимости всего объекта вычитаем стоимость улучшений с учетом износа.

Затратного подхода к земле нет: ее не воспроизводят.

Когда нужна оценка

Продажа или покупка участка.

Изъятие для государственных или муниципальных нужд. Отдельная и болезненная история: возмещение включает рыночную стоимость участка и убытки, включая упущенную выгоду. Собственнику здесь нужен свой отчет, а не только тот, который заказал изымающий орган.

Вклад в уставный капитал — оценка вклада в уставный капитал.

Постановка на учет и переоценка по ФСБУ 6/2020 — оценка ОС по ФСБУ 6/20. Земля не амортизируется, но переоценивается.

Отчетность по МСФО — оценка справедливой стоимости по МСФО.

Расчет арендной платы — если нужна ставка, а не стоимость: оценка арендной платы.

Государственное и муниципальное имущество. Если в сделку вовлекается участок, принадлежащий Российской Федерации, субъекту или муниципалитету, оценка обязательна в силу ст. 8 ФЗ-135.

Банкротство и торги.

Раздел или объединение участков.

Наследство и раздел имущества супругов, если участок оформлен на физлицо.

Суд, корпоративный спор.

Кейс: двадцать процентов застройки

Инвестор покупал участок 4,1 га в ближнем Подмосковье под складской комплекс. Продавец просил 205 млн, аргумент простой: 5 000 руб. за квадратный метр, соседние участки уходят по столько же.

Участок был хорош: земли населенных пунктов, ВРИ допускает склады, асфальт до ворот, электрическая мощность 1,5 МВт.

Посмотрели градостроительный план участка — тот документ, который никто не читает до сделки.

Первое. Территориальная зона допускала застройку не более 25 процентов площади. Не 60, как на соседнем участке из другой зоны, с которым продавец сравнивал цену. То есть на 4,1 га можно построить не 25 тысяч квадратов склада, а чуть больше 10 тысяч.

Второе. По участку проходила охранная зона газопровода высокого давления — полоса 30 метров через всю длину. Строить в ней нельзя. Это еще минус 0,5 га полезной площади и разрыв пятна застройки надвое: вместо одного корпуса — два, с двумя въездами и двумя комплектами инженерии.

Третье. Предельная высота в зоне — 12 метров. Современный склад класса A строится под 12 метров в чистоте до низа балок, то есть по факту выше. Проходили только склады старого формата с меньшей высотой хранения и худшей экономикой.

Посчитали методом остатка: что реально строится по регламенту, сколько это принесет от аренды, минус затраты на строительство и прибыль девелопера.

Рыночная стоимость участка — 118 млн руб. Не 205.

Инвестор из сделки вышел. Через четыре месяца купил соседний участок меньшей площади, 2,7 га, но в зоне с 55 процентами застройки и без охранных зон, за 142 млн. Складских метров получил вдвое больше.

Срок работы 16 дней с осмотром и запросом градостроительного плана.

Документы для оценки

Выписка из ЕГРН или правоустанавливающие документы. Достаточно кадастрового номера: остальное посмотрим сами.

Градостроительный план участка — ключевой документ, если участок под застройку. Если его нет, скажите: подскажем, как получить, это бесплатно и делается через МФЦ или портал.

Договор аренды, если участок не в собственности. Технические условия и акты присоединения по сетям. Документы по обременениям и зонам с особыми условиями использования. Результаты изысканий, если проводились. Проект планировки, если он есть.

Присылайте кадастровый номер — по нему скажем срок и цену.

Что вы получаете

Отчет об оценке по ФСО VI и ФСО № 7 с фотофиксацией, разбором градостроительных ограничений и обоснованием наилучшего использования отдельным разделом — по земле это главная часть работы. С расчетом того, что реально можно построить по регламенту, если участок под застройку.

Отчет прошит, пронумерован, подписан оценщиком и заверен печатью компании. В комплекте подшиты копии квалификационных аттестатов, выписка из реестра СРО и полис страхования ответственности.

По вашему выбору отчет выпускается на бумаге либо в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, — по ст. 11 ФЗ-135 это полноценный отчет с той же силой. Работаем по всей России, но участок смотрим.

Каждый отчет до передачи заказчику проходит внутреннюю проверку: методология, исходные данные, расчеты, выводы.

Итоговая величина стоимости признается рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета (ст. 12 ФЗ-135).

По подписанному отчету отвечаем на запросы и приходим в суд.

Цена работы определяется площадью участка, количеством ограничений и рассматриваемых вариантов использования.