Оценка здания

Прежде чем считать, надо понять, есть ли объект. Со зданиями это не риторика.

Собственник говорит «продаю здание». Смотрим выписку — а в ЕГРН четырнадцать нежилых помещений с отдельными кадастровыми номерами. Здания как единой вещи в обороте нет: есть помещения и общее имущество между ними. Это другой объект оценки и другая цифра.

Обратная ситуация: в ЕГРН здание, а по факту к нему пристроен цех на 400 квадратов, который никто не оформлял. Пристройки для закона не существует, и в оценку она не попадет.

Поэтому первое, что мы делаем, — сверяем, что записано в реестре, с тем, что стоит на земле.

Здание или помещения

Гражданский кодекс с 1 сентября 2022 года описывает эти объекты отдельно: здания и сооружения — статья 141.3, помещения — статья 141.4. Помещения могут быть образованы в результате раздела здания, объединения смежных помещений или реконструкции. Обратная процедура — объединение всех помещений в здании — тоже предусмотрена.

Для оценки это значит следующее.

Если в ЕГРН здание — объект оценки один, и считается он целиком.

Если в ЕГРН помещения — объектов столько, сколько помещений, даже когда все они ваши. И совокупность помещений стоит не столько же, сколько стоило бы здание.

Разница обычно в минус: покупатель здания получает контроль над объектом целиком, включая крышу, фасад, подвал и подходы. Покупатель четырнадцати помещений получает четырнадцать объектов плюс долю в общем имуществе — и любую переделку согласовывает сам с собой через процедуру. Плюс сделка сложнее: четырнадцать записей вместо одной.

Иногда в плюс: помещения продаются по частям и по розничной цене, а здание — одному покупателю и с оптовой скидкой.

Что выгоднее в вашем случае — считается, а не угадывается. Если объект уже поделен, а продавать вы хотите целиком, — есть смысл посчитать оба варианта до того, как объединять или не объединять.

Если ваш объект — помещение или несколько, вам сюда: оценка помещений.

Что построено без разрешения, не оценивается

Вторая развилка, и она дороже первой.

Пристройка, надстроенный этаж, мансарда, антресоль, зашитый двор — все, что появилось после ввода в эксплуатацию и не прошло реконструкцию по правилам, юридически не существует. Здание, реконструированное без разрешения, по ст. 222 ГК может быть признано самовольной постройкой со всеми последствиями: распоряжаться нельзя, снос или приведение в соответствие.

Мы сверяем площадь и конфигурацию из ЕГРН с фактическими на осмотре. Расхождение видно сразу. Дальше говорим прямо: вот площадь, которая идет в расчет, вот та, которой в реестре нет.

Оценщик правовую экспертизу не проводит — узаконивать реконструкцию будет ваш юрист. Но обнаружить расхождение до сделки дешевле, чем узнать о нем от покупателя.

Земля под зданием

Здание не висит в воздухе. По ст. 552 ГК при продаже здания покупателю одновременно передаются права на участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Отсюда:

Участок в собственности — одна стоимость.
Участок в аренде на 49 лет — другая.
Участок в аренде с двумя годами до конца срока — третья, и здесь качество здания уже не спасает.
Прав на участок нет вообще — покупатель берет проблему, и он это посчитает.

Вид разрешенного использования задает потолок. Здание, построенное как склад, на землях, где по документам жилая застройка, — объект с ограниченным будущим.

Земельный участок оценивается отдельно и всегда: он не изнашивается, а здание изнашивается. Если нужна только земля — оценка земельного участка.

Объект культурного наследия

Отдельная история для старых зданий в центре.

Статус ОКН — это охранное обязательство: предмет охраны, ограничения на изменения, требование проводить работы по проекту и с лицензией, обязанность содержать за свой счет. Продать такое здание можно, а переделать под свои задачи — далеко не всегда и не так, как хочется.

Покупатель вычитает из цены стоимость реставрации по нормам вместо обычного ремонта, срок согласований и сузившийся круг возможных применений. Мы устанавливаем статус по реестру и учитываем в расчете.

Что еще влияет

Конструктив и планировка. Шаг колонн, высота потолков, несущая способность перекрытий, наличие лифтов и подъездных путей. От них зависит, что в этом здании можно делать.

Состояние несущих конструкций и кровли. По документам не видно. Именно поэтому пункт 5 ФСО № 7 требует осмотра в период, максимально приближенный к дате оценки.

Инженерия. Электрическая мощность, отопление, вентиляция, водоснабжение, стоки. Для производственных и специализированных зданий — половина стоимости, подробно на странице оценки завода.

Заполняемость и арендаторы. Здание с долгосрочными договорами и надежными арендаторами и то же здание пустым — разные объекты для доходного подхода.

Как считаем

Работаем по ФСО № 7. Осмотр обязателен.

Сравнительный подход — для типовых зданий там, где рынок есть. Аналоги берутся из своего сегмента, корректировки — по локации, площади, состоянию, конструктиву, правам на землю. Каждая обосновывается.

Доходный подход — для зданий, приносящих или способных приносить арендный доход. Считаем чистый операционный доход от рыночной ставки и реалистичной недозагрузки, а не от вашего действующего договора и не от нуля вакансии.

Затратный подход — для специализированных и уникальных. Стоимость земли плюс воспроизводство или замещение здания за вычетом трех износов: физического, функционального, внешнего.

Наилучшее использование считается всегда. Если ваше здание дороже под другую функцию — так и будет в отчете.

Когда нужна оценка

Продажа или покупка здания.

Вклад в уставный капитал — оценка вклада в уставный капитал.

Постановка на учет и переоценка по ФСБУ 6/2020 — оценка ОС по ФСБУ 6/20.

Отчетность по МСФО, включая инвестиционную недвижимость и тест на обесценение: оценка справедливой стоимости по МСФО.

Оспаривание кадастровой стоимости — отдельная услуга.

Аренда — если нужна ставка, а не стоимость: оценка арендной платы.

Банкротство и торги. Начальная цена продажи имущества должника определяется на основании отчета оценщика.

Реорганизация, передача внутри группы. Обоснование цены перед налоговым органом.

Суд, корпоративный спор, раздел активов.

Наследство и раздел имущества супругов, если объект оформлен на физлицо.

Страхование.