Оценка завода

Слово «завод» в задании на оценку не означает ничего. За ним стоят три разных объекта, три стандарта и три разные цифры.

Корпуса и земля. Здания, сооружения, участок. Это недвижимость, ФСО № 7. Считаем метры, а не производство.

Действующее производство. Земля, корпуса, оборудование, сырье, права требования, долги, товарный знак — все вместе. Это имущественный комплекс по ст. 132 ГК и ФСО № 8. Пункт 3 ФСО № 7 прямо выводит имущественные комплексы из своей сферы: оценка предприятия.

Юрлицо, которому все это принадлежит. Доли или акции: оценка бизнеса.

Эта страница — про первый вариант: промышленную недвижимость. Оборудование внутри — оценка оборудования, станки — оценка станков, линии — оценка производственных линий. Часто это один проект и один отчет, но объекты разные, и в задании они разводятся.

Что именно является предметом вашей сделки, выясняем до договора. Отчет по корпусам и отчет по производству — оба корректные, но отвечают на разные вопросы, и разница между ними бывает в разы.

Мощности стоят дороже стен

Главное, что отличает промышленную площадку от любой другой недвижимости.

Склад — это коробка. Завод — это коробка плюс то, что к ней подведено. И подведенное часто стоит больше самой коробки.

Электрическая мощность. Ключевой фактор. Присоединенная мощность в 3 МВт — это актив, который сегодня получить почти невозможно: сети перегружены, техприсоединение стоит десятки миллионов и занимает годы, а в некоторых узлах свободной мощности нет вообще ни за какие деньги. Два одинаковых корпуса, у одного 250 кВт, у другого 3 МВт, — разница в цене кратная, и она вся в бумажке об актах технологического присоединения.

Газ. Не «труба по границе», а подведенный, с выделенным лимитом. Лимит на газ для производства — отдельная ценность.

Пар, сжатый воздух, техническая вода, стоки. Собственная котельная и компрессорная — это инфраструктура, которую покупатель либо получает, либо строит.

Очистные сооружения и разрешения на сброс. Для химии, пищевки, гальваники — условие существования производства.

Железнодорожная ветка. Для тяжелых грузов и сырья — фактор, который меняет экономику покупателя полностью.

Мы устанавливаем все это по документам — акты техприсоединения, договоры энергоснабжения, технические условия — и считаем как отдельную составляющую. Не как «есть коммуникации», а с цифрами: сколько мегаватт, сколько кубов, сколько стоит получить это сегодня с нуля.

Специализированное здание — это риск, а не достоинство

Второй фактор, который собственники недооценивают.

Цех, построенный под конкретную технологию, — с фундаментами под конкретные станки, с кран-балками на конкретной высоте, с потолками под конкретную линию — дорог в строительстве и дешев в продаже. Покупателю нужна универсальная коробка, а не чужой техпроцесс.

Чем специализированнее объект, тем уже круг покупателей и тем сильнее функциональное устаревание.

Обратное тоже верно: универсальный корпус с высокими потолками, ровным полом и хорошей мощностью продается быстро и дорого, даже если он старый.

Наилучшее использование

Для промышленной площадки это половина работы.

Завод в черте города, вокруг которого выросла жилая застройка, как завод не стоит почти ничего: работать ему все равно не дадут, санитарная зона не согласуется, жалобы жителей идут потоком. Зато земля под ним стоит как площадка под редевелопмент.

Обратная ситуация тоже встречается: площадка на промзоне с мощностью и ветками, где собственник хочет сделать склады, — а под производство она стоит дороже, потому что склад можно построить где угодно, а мощность взять негде.

Считаем не то, что вы делаете, а то, что дало бы максимум. С учетом ограничений: вид разрешенного использования участка, санитарно-защитная зона, градостроительный регламент, охранные зоны сетей.

Экология и то, что в земле

Тема, о которой не думают до момента, когда покупатель приводит своих специалистов.

Промплощадка с историей может иметь загрязнение грунта, накопленный вред, шламонакопители, отходы прошлых лет. Все это переходит новому собственнику вместе с участком — вместе с обязанностью и стоимостью рекультивации. Покупатель вычитает эту сумму из цены целиком.

Оценщик экологические изыскания не проводит — это работа профильной организации. Но если из документов или из осмотра видно, что вопрос есть, мы говорим об этом до расчета. Отчет, где на месте бывшего гальванического цеха посчитан склад класса B, развалится на первой же проверке.

Отдельно — здания с асбестом. Демонтаж такого объекта стоит дороже обычного, и это вычитается.

Как считаем

Работаем по ФСО № 7. Осмотр обязателен — пункт 5 стандарта требует провести его в период, максимально приближенный к дате оценки. По заводу это не формальность: состояние кровель, полов, несущих конструкций, фактическое наличие оборудования и мощностей по документам не видно.

Затратный подход — обычно основной. Стоимость земли плюс воспроизводство или замещение зданий за вычетом трех износов. Физический — состояние конструкций. Функциональный — избыточная специализация, устаревшая планировка, лишние площади. Внешний — что происходит с промышленным рынком в этой локации.

Сравнительный подход. Рынок промышленной недвижимости узкий: сделок мало, объекты уникальны, цены закрыты. Работаем с ним там, где данные есть, и обосновываем сопоставимость по мощности и назначению — не по площади. Если аналогов нет, так и пишем.

Доходный подход — если площадка сдается или может сдаваться в аренду. Считаем от рыночной ставки для этого сегмента и реалистичной недозагрузки.

Земельный участок оценивается отдельно и всегда: он не изнашивается, а корпуса изнашиваются.

Когда нужна оценка

Продажа или покупка площадки.

Вклад в уставный капитал — оценка вклада в уставный капитал.

Постановка на учет и переоценка по ФСБУ 6/2020 — оценка ОС по ФСБУ 6/20.

Отчетность по МСФО, включая тест на обесценение: оценка справедливой стоимости по МСФО.

Оспаривание кадастровой стоимости. Для промышленных объектов расхождение с рынком бывает многократным: отдельная услуга.

Банкротство и торги. Начальная цена продажи имущества должника определяется на основании отчета оценщика.

Аренда площадки — если нужна ставка, а не стоимость: оценка арендной платы.

Реорганизация, передача внутри группы. Обоснование цены перед налоговым органом.

Суд, корпоративный спор, раздел активов.

Страхование.

Кейс: три мегаватта, которые стоили дороже корпусов

Собственник продавал бывшую площадку приборостроительного завода в Подмосковье: два производственных корпуса общей площадью 11 400 квадратов, административное здание, склад, участок 3,1 га. Производство остановлено четыре года назад, оборудование давно вывезено.

Покупатель предлагал 190 млн, обосновывая просто: старые корпуса 1987 года, кровли текут, полы разбиты, все под снос.

Посчитали.

Корпуса действительно плохие. Физический износ 48 процентов, кровли требуют полной замены, полы под демонтаж, окна под замену. Затратный подход по зданиям с учетом износа — 148 млн руб.

Земля — 3,1 га промышленного назначения в этой локации, 41 млн руб.

Итого по обычной логике — 189 млн. Ровно то, что предлагал покупатель. И тут все бы и закончилось, если бы мы не посмотрели документы по сетям.

Присоединенная электрическая мощность — 3,2 МВт. Акты технологического присоединения действующие, договор энергоснабжения не расторгнут. Собственник платил за мощность четыре года, пока площадка стояла, и считал это убытком.

Запросили сетевую организацию: в этом узле свободной мощности нет. Техприсоединение на 3 МВт в этой локации сегодня получить нельзя — ни за какие деньги, ни в какой срок. Ближайшая точка, где мощность есть, — в 40 километрах.

Газ — подведен, лимит 400 кубов в час, договор действует.

Это меняло объект полностью. Площадка продавалась не как старые корпуса, а как единственная в районе точка, где можно поставить энергоемкое производство завтра, а не через три года.

Наилучшее использование посчитали в двух вариантах. Снос и застройка складами — 172 млн: мощность складу не нужна, она пропадает. Реконструкция корпусов под производство с сохранением мощности — 268 млн, с учетом затрат на ремонт в 54 млн.

Итоговая рыночная стоимость — 268 млн руб.

Собственник отказался от сделки за 190. Через семь месяцев продал площадку производителю кабельной продукции за 255 млн. Покупатель искал мощность полтора года.

Срок работы 24 дня с осмотром и запросами в сетевые организации.

Документы для оценки

По объектам: выписки из ЕГРН на все здания, сооружения и участок, технические паспорта, поэтажные планы и экспликации, разрешения на ввод, договор аренды земли, если она не в собственности, градостроительный план участка.

По мощностям — обязательно: акты технологического присоединения по электричеству, договоры энергоснабжения, технические условия по газу, воде, стокам, сведения о выделенных лимитах, документы по железнодорожной ветке. Это первое, что мы смотрим.

По состоянию: сведения о ремонтах и реконструкциях, техническое заключение, если оно есть.

По экологии: разрешительная документация, сведения о санитарно-защитной зоне, данные изысканий, если проводились.

Присылайте выписки из ЕГРН и акты техприсоединения — по ним сразу скажем срок и объем работы.

Что вы получаете

Отчет об оценке по ФСО VI и ФСО № 7 с фотофиксацией, отдельным разделом по мощностям и инженерной инфраструктуре с расчетом стоимости их замещения, обоснованием наилучшего использования и разбором вариантов, если их несколько.

Отчет прошит, пронумерован, подписан оценщиком и заверен печатью компании. В комплекте подшиты копии квалификационных аттестатов, выписка из реестра СРО и полис страхования ответственности.

По вашему выбору отчет выпускается на бумаге либо в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, — по ст. 11 ФЗ-135 это полноценный отчет с той же силой. Работаем по всей России, но площадку смотрим.

Каждый отчет до передачи заказчику проходит внутреннюю проверку: методология, исходные данные, расчеты, выводы.

Итоговая величина стоимости признается рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета (ст. 12 ФЗ-135).

По подписанному отчету отвечаем на запросы и приходим в суд.

Цена работы определяется составом объектов, площадью и количеством рассматриваемых вариантов использования.