Оценка дома

Загородный дом — это не один объект, а как минимум два: сам дом и земельный участок под ним. У каждого свой кадастровый номер, своя запись в ЕГРН и своя стоимость. Оценивать надо оба.

Это первое, чем загородная недвижимость отличается от квартиры, и первое, что путают.

Дом и земля неразделимы

Продать дом отдельно от участка нельзя, а участок отдельно от дома — тоже. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков — это принцип единства судьбы, он прямо записан в ст. 1 Земельного кодекса.

Поэтому в отчете считается стоимость домовладения целиком: земля плюс улучшения. При этом участок оценивается отдельной величиной — он не изнашивается, а дом изнашивается.

Что не попадет в оценку

Частая история. Приезжаем на участок: дом, гостевой домик, баня, гараж, беседка, хозблок. Смотрим выписку из ЕГРН — там дом и участок. Всё.

Незарегистрированные постройки в реестре не значатся. Юридически их нет: их нельзя продать, они не входят в наследственную массу, и оценщик не может их идентифицировать как объекты. Мы оцениваем то, что подтверждено правоустанавливающими документами.

Что с этим делать. Упрощенный порядок регистрации — та самая дачная амнистия — действует до 1 марта 2031 года. По нему регистрируются жилые и садовые дома до трех этажей и не выше 20 метров, а также бани, гаражи, сараи и другие хозпостройки, для которых не нужно разрешение на строительство. Нужны техплан от кадастрового инженера, декларация и правоустанавливающий документ на землю.

Решать вам. Зарегистрируете постройки — они войдут в оценку и в наследство, но и нотариальный тариф вырастет. Не зарегистрируете — их для закона не существует.

Скажем прямо, что видим по выписке, до начала работы. Чтобы вы решали с открытыми глазами, а не узнавали об этом от покупателя.

Жилой дом или садовый — это разные деньги

По закону о садоводстве садовый дом — здание сезонного использования, для временного пребывания. Жилой дом — для постоянного проживания.

Разница не только в статусе. В садовом доме нельзя зарегистрироваться по месту жительства, пока он не переведен в жилой. Покупатель это знает и закладывает в цену.

Смотрим, как объект записан в ЕГРН, а не как он выглядит. Капитальный дом с отоплением и всеми коммуникациями может числиться садовым — так бывает часто.

Что реально формирует цену

Газ. Главный фактор в Подмосковье. Два одинаковых дома в соседних поселках, у одного газ подведен и подключен, у другого труба по границе, — разница в миллионы. «Газ по границе» и «газ в доме» — не одно и то же, и в отчете это разные вещи.

Вид разрешенного использования участка. ИЖС, ЛПХ, садовый участок — цена за сотку различается кратно даже на соседних улицах.

Электрическая мощность. 5 кВт и 15 кВт — разный дом.

Направление и удаленность. Не километры до МКАД, а время в пути в пятницу вечером.

Окружение. Организованный поселок с охраной и обслуживанием, старое СНТ, деревня — три разных рынка, и аналоги берутся из своего.

Состояние и площадь. Стоят на месте, но в загородном сегменте весят меньше, чем принято думать: дом без коммуникаций не спасает никакая отделка.

Осмотр нужен

По федеральному стандарту оценки недвижимости оценщик выезжает на объект в период, максимально приближенный к дате оценки. Если осмотр невозможен — например, дом в другом регионе или доступа к нему нет, — это допустимо, но причины и вызванные ограничения указываются в отчете прямо.

Для загородного дома осмотр важнее, чем для квартиры: по документам не видно ни состояния, ни коммуникаций, ни того, что фактически стоит на участке.

Зачем обычно нужна оценка

Наследство. Нотариусу нужен отчет на дату смерти наследодателя — не на сегодня. Тариф: 0,3% для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестер, не больше 100 000 руб.; 0,6% для остальных, не больше 1 000 000 руб.

Отдельно: наследники, проживавшие в этом доме совместно с наследодателем на день его смерти и продолжающие проживать в нем после, от тарифа освобождаются (ст. 333.38 НК). Если это ваш случай — оценка для тарифа не нужна вовсе.

Раздел имущества при разводе. Отчет — доказательство в суде и основание для расчета компенсации.

Опека. Если доля в доме принадлежит ребенку, для продажи нужно предварительное разрешение органа опеки, а для разрешения — оценка.

Продажа или покупка. Понять реальную цену до того, как выставлять объявление или соглашаться на скидку.

Если хотите снизить налог на имущество через кадастровую стоимость — это оспаривание кадастровой стоимости, другая работа и другой отчет.

Кейс: дом, которого не было в реестре

Обратились двое братьев: умер отец, остался участок 12 соток в 40 км от Москвы. На участке — жилой дом 180 квадратов, гостевой дом 60 квадратов, баня и капитальный гараж.

Приехали, посмотрели, взяли выписку из ЕГРН. В реестре — участок и жилой дом. Гостевого дома, бани и гаража нет: отец строил их сам и не оформлял.

Объяснили. В наследство войдут только дом и участок, остальное юридически не существует и в оценку не попадет. Оформить постройки по упрощенному порядку можно, срок до марта 2031 года, но тогда вырастет и тариф.

Братья решили не оформлять сейчас: продавать не собирались, а лишние 200 тысяч тарифа платить не хотели.

Оценили дом и участок на дату смерти: 14,2 млн руб. Участок 5,4 млн, улучшения 8,8 млн. Тариф как сыновьям — 0,3%, по 21 300 руб. с каждого от их долей.

Отчет нотариус принял. Работа с выездом заняла 3 дня.

Какие документы нужны

Выписки из ЕГРН на дом и на участок, или правоустанавливающие документы. Технический паспорт или технический план, если есть. Кадастровые номера — этого уже достаточно, чтобы мы посмотрели остальное сами.

Для наследства — свидетельство о смерти.

Сведения о коммуникациях: договоры на газ, электричество, техусловия. Если их нет — расскажете при осмотре.

Что вы получаете

Отчет об оценке по 135-ФЗ и ФСО № 7: прошитый, пронумерованный, подписанный оценщиком и заверенный печатью компании, с фотофиксацией объекта. Копии квалификационных аттестатов, выписка из реестра СРО и полис страхования ответственности подшиты внутрь.

Для наследства — на дату смерти, как требует закон.

Если у нотариуса, опеки или суда появятся вопросы к отчету — отвечаем сами.

Срок и стоимость

3–5 дней с учетом выезда. Цену скажем сразу — напишите кадастровый номер участка и адрес, этого достаточно.