Оценка сооружений

Сооружение — все, что построено, но не является зданием. Гражданский кодекс ставит их в один ряд как недвижимые вещи, создаваемые в результате строительства (ст. 141.3), но объекты это разные.

В здании работают люди. Сооружение работает само.

Отсюда и вся разница в оценке: у здания есть арендная ставка за метр, у эстакады ее нет. У офиса есть рынок, у резервуарного парка — нет. Сооружение почти никогда не продается отдельно и почти никогда не имеет аналогов.

Что относится к сооружениям

Линейные объекты. Трубопроводы, газопроводы, водоводы, кабельные линии, ЛЭП, автомобильные дороги, железнодорожные пути и подъездные ветки, мосты, эстакады, тоннели.

Емкостные. Резервуары, силосы, бункеры, градирни, отстойники, шламонакопители.

Гидротехнические. Причалы, набережные, дамбы, плотины, водозаборы.

Инженерные. Очистные сооружения, насосные станции, трансформаторные подстанции, котельные, дымовые трубы.

Площадочные. Открытые склады, площадки с покрытием, парковки, ограждения, благоустройство.

Специальные. Вышки связи, антенно-мачтовые сооружения, силосные башни, спортивные сооружения, автомойки, автодромы.

Оборудование внутри сооружения — насосы, трансформаторы, компрессоры — это ФСО № 10: оценка оборудования. Границу определяем в задании на оценку: где заканчивается недвижимая вещь и начинается машина.

Рынка нет, аналогов нет

Главная особенность и главная сложность.

Никто не продает эстакаду отдельно. Никто не выставляет на площадках очистные сооружения. Сделок с сооружениями почти не бывает, а те, что бывают, — часть продажи площадки целиком, и цену отдельного объекта из них не выделить.

Что из этого следует.

Затратный подход — практически единственный. Считаем, сколько стоит построить такое же сегодня, и вычитаем износ. Это не выбор из трех подходов, а констатация: остальным просто не на чем работать.

Сравнительный подход применяется редко и по узким категориям, где рынок все-таки есть: АЗС-мойки, парковки, малые котельные.

Доходный подход — если сооружение приносит выделяемый доход: платная парковка, вышка связи с договорами размещения, причал с тарифом.

Если сопоставимых данных нет, мы так и пишем в отчете и обосновываем отказ от подхода — а не подгоняем результат под три галочки.

Износ — вот где вся работа

Раз затратный подход основной, точность зависит от того, как посчитан износ. Три вида, и по сооружениям каждый весит.

Физический. Состояние конструкций, коррозия, усталость металла, состояние покрытий, разрушение бетона. Определяется на осмотре и по данным обследований.

Функциональный. Сооружение работает, но современный аналог делает то же лучше. Котельная на мазуте против газовой. Очистные, не выходящие на нынешние нормы сброса. Дорога с покрытием под нагрузку, которой больше не бывает.

Внешний. Самый недооцененный и по сооружениям самый жестокий. Железнодорожная ветка на площадке, куда больше не возят по железной дороге, стоит как рельсы на металлолом — при идеальном состоянии. Очистные под производство, которое закрыли, не стоят ничего. Резервуарный парк на 5 тысяч кубов там, где нужен на 500, обесценен не на процент, а на порядок.

Внешнее устаревание — это про то, нужно ли сооружение хоть кому-нибудь. И ответ часто отрицательный.

Стоимость лома как нижняя граница

Для сооружений это не абстракция, а рабочая величина.

Металлическая эстакада, резервуар, ветка железной дороги, ЛЭП — это в первую очередь металл. Если объект никому не нужен как сооружение, останется его вес по цене приема минус демонтаж.

Мы считаем эту величину всегда: она задает пол. И иногда именно она и оказывается результатом — тогда об этом честно пишется в отчете.

Обратная сторона: демонтаж может стоить дороже лома. Снос дымовой трубы, разборка причала, ликвидация шламонакопителя — это работы за миллионы. Тогда сооружение имеет отрицательную стоимость: оно не актив, а обязательство. Такое встречается чаще, чем принято думать, и покупатель площадки это учитывает.

Линейные объекты и земля под ними

Отдельная тема.

Трубопровод, кабель, дорога идут через землю, которая обычно не ваша. Значит нужны права: сервитут, аренда, публичный сервитут. От их наличия и срока зависит, сможете ли вы эксплуатировать объект дальше.

Линейный объект без прав на землю под ним — это объект с проблемой, и покупатель ее считает.

Если задача — определить плату за сервитут для прокладки линейного объекта, это оценка сервитута и обременений.

Опасные производственные объекты

Часть сооружений — резервуары для нефтепродуктов, трубопроводы пара и горячей воды, подъемные сооружения, газопроводы — относится к оборудованию и сооружениям на опасных производственных объектах.

Из этого следуют требования, которые стоят денег: регистрация ОПО, экспертиза промышленной безопасности по истечении назначенного срока службы, страхование ответственности владельца.

Сооружение с истекшим сроком службы и без действующего заключения ЭПБ эксплуатировать нельзя. Покупатель либо проводит экспертизу за свой счет и рискует получить отрицательное заключение, либо получает металлолом.

Мы устанавливаем статус по документам и по реестру. Правовую и техническую экспертизу оценщик не проводит — это работа профильных организаций.

Как считаем

Работаем по ФСО № 7 — сооружение является недвижимой вещью. Осмотр обязателен: пункт 5 стандарта требует провести его в период, максимально приближенный к дате оценки. По сооружениям это критично: ни состояния конструкций, ни фактической комплектности, ни того, что половина ветки уже разобрана, из документов не видно.

Стоимость воспроизводства или замещения считается по укрупненным показателям, сметным нормативам или по расценкам подрядчиков на текущую дату — в зависимости от объекта и наличия документации.

Земельный участок под сооружением оценивается отдельно, если он входит в объект: оценка земельного участка.

Когда нужна оценка

Продажа площадки. Сооружения на ней считаются отдельно от зданий, и часто именно они дают неожиданный результат — в обе стороны.

Постановка на учет и переоценка по ФСБУ 6/2020 — оценка ОС по ФСБУ 6/20.

Отчетность по МСФО, включая тест на обесценение: оценка справедливой стоимости по МСФО.

Списание и ликвидация. Здесь считаются годные остатки, лом и затраты на демонтаж: оценка для списания с баланса.

Оспаривание кадастровой стоимости. По сооружениям расхождение с рынком особенно велико: массовая модель не видит, что ветка ведет в никуда: отдельная услуга.

Вклад в уставный капитал — оценка вклада в уставный капитал.

Изъятие для государственных или муниципальных нужд.

Банкротство и торги. Начальная цена продажи имущества должника определяется на основании отчета оценщика.

Реорганизация, передача внутри группы. Обоснование цены перед налоговым органом.

Суд, корпоративный спор, раздел активов.

Страхование.