Оценка склада

Склад — единственный тип коммерческой недвижимости, где цену определяет не площадь, а высота.

Двадцать тысяч квадратов с потолком 6 метров и двадцать тысяч с потолком 12 — это 120 и 240 тысяч кубометров хранения. Арендатор платит за паллетоместа, а не за пол. Разница в цене — вдвое при одинаковом метраже.

Отсюда весь остальной расчет.

Класс склада и что за ним стоит

Классификация A, B, C, D — рыночная договоренность, не норма. Но рынок ею живет, и от класса зависят и ставка, и круг арендаторов, и ставка капитализации.

Что реально смотрится:

Высота до низа балок. Не «высота потолка», а чистая высота хранения. 12 метров — современный стандарт класса A, 8 — это уже B, 6 и ниже — старый формат.

Пол. Нагрузка на квадратный метр и ровность. Пол, не держащий 6 тонн, не примет высотный стеллаж. Пол с перепадами убивает работу узкопроходной техники. Это то, что виднее всего на осмотре и хуже всего в документах.

Шаг колонн. 12 на 24 — можно строить стеллажную систему. 6 на 6 — нельзя, каждая вторая ячейка упирается в колонну. Старые склады с частой сеткой колонн теряют до трети полезного объема.

Доки. Количество на площадь, тип, наличие докшелтеров и уровнителей. Норма для класса A — примерно один док на 700–1000 квадратов. Склад на 15 тысяч метров с четырьмя воротами — это не склад класса A, сколько бы ни было потолка.

Площадка для маневрирования. Фура должна развернуться. Если двор узкий, машины ждут очереди, и логистика арендатора рушится.

Спринклеры и категория пожароопасности. Определяют, что здесь можно хранить. Склад без спринклерной системы не примет ни горючее, ни аэрозоли, ни половину товарных категорий.

Температурный режим — отдельный рынок

Холодильный и морозильный склад — не «склад с холодильником». Это другой объект с другой экономикой.

Стоимость строительства выше сухого склада кратно: изоляция, полы с обогревом основания против пучения, специальные ворота, холодильные машины.

Эксплуатационные расходы выше в разы: электричество на холод — основная статья.

Круг арендаторов узкий, но платят они существенно выше.

Оборудование стареет. Холодильные машины — это ФСО № 10, а не № 7: оценка оборудования. При этом без них склад превращается в сухой и теряет половину стоимости. В задании на оценку сразу решается, входит холодильное оборудование в объект или нет.

Хладагент. Часть систем работает на хладагентах, которые выводятся из оборота. Замена — отдельный бюджет.

Ставка: то же, что в офисе, только жестче

Брутто или нетто. Все включено или аренда отдельно, эксплуатация и коммуналка сверху. Для склада разница особенно велика: отопление большого объема и электричество на технику — существенные суммы.

За что считается ставка — за общую площадь или за складскую без мезонина и офисной части.

НДС — с ним или без.

Объявления дают одно, договоры другое. Мы приводим все аналоги к сопоставимым условиям и показываем это в отчете отдельным разделом.

Логистика вместо адреса

Для склада местоположение считается не в километрах от МКАД.

Транспортная доступность для фур. Не расстояние, а маршрут: есть ли подъезд, выдержит ли дорога 40 тонн, нет ли ограничений на движение грузовиков в дневное время.

Близость к трассе и к бетонным кольцам. Склад в 30 км от МКАД на бетонке может быть удобнее, чем в 15 км в промзоне без нормального подъезда.

Железнодорожная ветка. Для части грузов — фактор, меняющий экономику полностью.

Персонал. Комплектовщиков и водителей погрузчиков надо где-то брать. Склад в чистом поле в часе от жилья работает хуже.

Конкурентное окружение. Не сколько складов в районе, а сколько свободных метров этого класса.

Заполняемость и договоры

То же, что на странице офиса, и по тем же причинам: считать надо не текущий доход, а поток с учетом того, что произойдет при окончании договоров.

По складам это острее по двум причинам.

Концентрация выше. Склад часто занят одним арендатором целиком. Уходит он — здание встает на 100 процентов, а не на 20.

Мезонин и офисная часть сдаются по другим ставкам, чем складская. Смешивать их в одну цифру нельзя.

Наилучшее использование

Считается всегда, и по складам сейчас это живая тема.

Старый склад класса C в промзоне, вокруг которой выросла жилая застройка, как склад стоит мало: фуры туда не пускают, а больше он ни на что не годен. Земля под ним при этом может стоить как участок под другую функцию.

Обратная ситуация: участок с мощностью, подъездом и разрешением, где собственник держит старый корпус, — под современный склад стоит дороже, чем со стоящим на нем зданием. Тогда наилучшее использование — снос, и затраты на него вычитаются.

Как считаем

Работаем по ФСО № 7. Осмотр обязателен — пункт 5 стандарта. По складу это критично: ни пол, ни высота до балок, ни состояние доков из документов не видны.

Доходный подход — основной. Считаем от рыночной ставки за паллетоместо или за метр, реалистичной недозагрузки и фактических эксплуатационных расходов. Для объекта с меняющимся потоком — дисконтирование по годам.

Ставка капитализации обосновывается по рынку и по классу. Это тот параметр, который двигает результат сильнее всех остальных, и его будет разбирать рецензент.

Сравнительный подход — там, где сделки есть. Аналоги берутся из своего класса, корректировки — по высоте, полу, докам, локации, заполняемости.

Затратный подход — для специализированных и для проверки.

Земельный участок оценивается отдельно и всегда: он не изнашивается, а корпус изнашивается.

Что оцениваем

Складской комплекс целиком. Отдельный корпус. Складской блок в составе комплекса — как помещение: оценка помещений. Холодильные и морозильные склады. Склады ответственного хранения. Складскую часть смешанного объекта.

Если нужна ставка аренды, а не стоимость объекта, — оценка арендной платы. Если склад продается вместе с оборудованием, персоналом и контрактами — это имущественный комплекс: оценка предприятия.

Когда нужна оценка

Продажа или покупка.

Вход инвестора.

Постановка на учет и переоценка по ФСБУ 6/2020 — оценка ОС по ФСБУ 6/20.

Отчетность по МСФО. Склад, сдаваемый в аренду, — инвестиционная недвижимость по IAS 40: оценка справедливой стоимости по МСФО.

Оспаривание кадастровой стоимости — отдельная услуга.

Вклад в уставный капитал — оценка вклада в уставный капитал.

Банкротство и торги. Начальная цена продажи имущества должника определяется на основании отчета оценщика.

Реорганизация, передача внутри группы. Обоснование цены перед налоговым органом.

Суд, корпоративный спор, раздел активов.

Страхование.