Оценка сервитута и обременений

Здесь оценивается не вещь, а то, что у вас забрали. Не участок, а часть прав на него. Не здание, а стесненная возможность им пользоваться.

Через ваш участок пошла чужая труба. Соседу нужен проезд, и другого пути нет. По краю поля прошла ЛЭП, и вокруг нее охранная зона, где ничего нельзя. Земля осталась вашей — а распоряжаться ею как раньше вы уже не можете.

Оценка отвечает на вопрос: сколько это стоит и кто должен платить.

Сервитут — право пользоваться чужим

Собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права ограниченного пользования — сервитута (ст. 274 ГК). Для проезда и прохода, для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, для обеспечения водоснабжения и мелиорации, для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Ключевое для нас — пункт 5 той же статьи: собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых сервитут установлен, соразмерную плату за пользование участком, если иное не предусмотрено законом.

«Соразмерную» закон не расшифровывает. Расшифровывает оценщик.

Сервитут устанавливается соглашением сторон, а если договориться не удалось — судом по иску того, кто его требует. Подлежит регистрации в ЕГРН. Сохраняется при переходе прав на участок к другому лицу.

Отдельно — публичный сервитут: устанавливается решением органа власти в общественных интересах, в том числе для размещения линейных объектов. Плата за него считается по правилам Земельного кодекса и тоже определяется на основании отчета оценщика.

Из чего складывается плата

Это не арендная ставка за квадратные метры под трубой. Это компенсация всего, что вы теряете.

Ограничение использования обремененной части. В охранной зоне газопровода нельзя строить, сажать деревья, складировать, проезжать тяжелой техникой. Часть участка выпадает из оборота.

Влияние на остальной участок. Главное, что забывают. Полоса шириной 30 метров через центр участка не просто отнимает эти метры — она режет пятно застройки надвое. Было одно здание, стало два, с двумя въездами и двумя комплектами инженерии. Потери здесь больше, чем площадь самой полосы.

Утрата наилучшего использования. Участок под многоэтажную застройку, через который прошел сервитут для проезда, застраивается иначе и хуже. Разница в стоимости до и после — это и есть ущерб.

Реальный ущерб. Снос забора, порча дорожного покрытия, вырубка насаждений, восстановление плодородного слоя.

Упущенная выгода. Если вы сдавали эту часть или могли сдавать.

Затраты на восстановление после производства работ по прокладке.

Интенсивность и режим. Проезд легкового автомобиля два раза в неделю и постоянный проход тяжелой техники — разные вещи. Круглосуточный доступ и доступ по согласованию — разные вещи. Срочный сервитут на два года и бессрочный — разные вещи.

Как считается плата

Логика проста: разница между стоимостью объекта без обременения и с ним.

Считаем рыночную стоимость участка в двух состояниях. Разница — единовременная плата за сервитут. Если стороны договорились о периодических платежах, эта величина переводится в поток через ставку.

Второй способ, применяемый для линейных объектов и проездов, — от стоимости обремененной части с учетом степени ограничения: сколько прав из полного набора у вас отняли и на какой срок.

Оба обосновываются, и в отчете показывается, почему выбран именно этот.

Что тут ломается чаще всего. Плату считают как аренду квадратных метров под трубой. Двадцать метров ширины на четыреста длины, умножить на ставку — вот вам сумма. Такой расчет не видит главного: что стало с остальным участком. А там обычно и лежат основные деньги.

Другие обременения

Сервитут — не единственное, что режет стоимость.

Охранные зоны и зоны с особыми условиями использования территории. ЛЭП, газопроводы, водоводы, кабели связи, придорожные полосы, приаэродромная территория, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия. Каждая накладывает свои запреты, и они видны в выписке из ЕГРН.

Ипотека и залог. Обременение, которое влияет на оборотоспособность.

Аренда с длинным сроком. Договор аренды на 20 лет по ставке ниже рынка — обременение для покупателя, он это вычтет.

Право проживания, рента. Для жилой недвижимости.

Охранное обязательство по объекту культурного наследия.

Ограничения из договора. Запрет на изменение назначения, обязанность сохранить арендатора, преимущественное право выкупа у третьего лица.

Арест и запрет на регистрационные действия.

Мы устанавливаем состав обременений по выписке из ЕГРН и по документам и считаем, сколько каждое из них стоит.

Когда нужна оценка

Установление сервитута соглашением. Обеим сторонам: одному — понять, сколько требовать, другому — сколько разумно платить.

Спор о сервитуте в суде. Если стороны не договорились, сервитут устанавливает суд, и он же определяет условия — включая плату. Отчет становится доказательством. Практика такова, что при отсутствии отчета суд назначает экспертизу за счет сторон.

Публичный сервитут. Компенсация правообладателю определяется на основании отчета оценщика. Собственнику здесь особенно нужен свой отчет, а не только тот, который заказал орган власти или сетевая компания.

Прокладка линейного объекта. Газопровод, кабель, водовод через ваш участок.

Покупка участка с обременениями. Понять, сколько на самом деле стоит то, что вы берете.

Изъятие для государственных или муниципальных нужд.

Оспаривание кадастровой стоимости. Обременения кадастровой оценкой не учитываются: массовая модель не видит, что через ваш участок идет охранная зона газопровода. Это прямое основание для пересмотра: отдельная услуга.

Спор о размере платы, если сервитут уже действует, а условия сторон не устраивают.

Взыскание убытков за пользование участком без установленного сервитута — фактически неосновательное обогащение.

Как работаем

По ФСО № 7 — обременяется недвижимость, и обе стоимости, с обременением и без, считаются по нему.

Осмотр обязателен: пункт 5 стандарта. По сервитутам это не формальность — как проходит трасса, что она пересекает, что фактически происходит на участке, из документов не видно.

Оценщик не устанавливает, законно ли обременение и подлежит ли сервитут установлению. Это работа юриста и предмет спора сторон. Мы определяем стоимость при заданных условиях — и эти условия фиксируются в задании на оценку: границы, площадь, срок, режим использования, интенсивность.

Если условия не определены, считать нечего. Сервитут «где-то через участок» не оценивается. Нужны координаты, ширина, срок и режим. Обычно они есть в проекте, в схеме расположения или в исковом заявлении. Если их нет — скажем до договора.