Оценка рыночной стоимости для опеки

Имущество ребенка или недееспособного человека нельзя продать, обменять, подарить или заложить без предварительного разрешения органа опеки. Чтобы разрешение получить, надо показать, что имущество подопечного от сделки не уменьшится. Опека смотрит на это по отчету об оценке.

Кого это касается

Не только опекунов. Родители при управлении имуществом ребенка действуют по тем же правилам, что и опекуны, — так прямо сказано в п. 3 ст. 60 Семейного кодекса. Никаких дополнительных прав у родителя перед опекой нет.

Правила распространяются на имущество:

• несовершеннолетних до 14 лет — сделки за них совершают родители или опекуны;
• несовершеннолетних от 14 до 18 лет — они действуют сами, с письменного согласия родителей или попечителя, но разрешение опеки все равно нужно;
• граждан, признанных недееспособными или ограниченно дееспособными.

Когда разрешение обязательно

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать, а попечитель — давать согласие на сделки по отчуждению имущества подопечного, включая обмен и дарение, по сдаче его внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также на любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного (ст. 37 ГК, ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Разрешение нужно и в других случаях, если действия могут уменьшить стоимость имущества подопечного: при отказе от иска, поданного в его интересах, при заключении мирового соглашения от его имени, при мировом соглашении с должником, где подопечный — взыскатель.

Сделка без разрешения оспаривается. Если орган опеки обнаружит договор, заключенный без предварительного разрешения, он обязан обратиться в суд с требованием о расторжении — кроме случая, когда договор заключен к выгоде подопечного (ч. 4 ст. 21 ФЗ-48).

Правило, о котором узнают поздно

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным. Исключение одно: передать подопечному имущество в дар или в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК).

То есть родитель не может купить квартиру или машину у своего ребенка. Ни за какие деньги, ни с каким разрешением. Подарить ребенку — можно, купить у него — нет.

С недвижимостью строже

Тут отдельная норма, и она жестче общей.

Недвижимое имущество подопечного не подлежит отчуждению вообще, за исключением пяти случаев (ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»):

• принудительное обращение взыскания;
• отчуждение по договору ренты, если он к выгоде подопечного;
• отчуждение по договору мены, если он к выгоде подопечного;
• отчуждение жилого дома, квартиры или их части при перемене места жительства подопечного;
• отчуждение в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного, — например, для оплаты дорогостоящего лечения.

Именно поэтому квартиру ребенка нельзя просто продать и положить деньги на счет. Нужна альтернативная сделка: одновременная покупка другого жилья, где ребенку выделяется доля не меньшей стоимости.

С движимым имуществом — акциями, автомобилем, долей в ООО — этих ограничений нет, там работает общее правило ст. 37 ГК и ст. 21 ФЗ-48.

Что оцениваем

Квартиру или долю в квартире — оценка квартиры

Загородный дом, участок — оценка загородной недвижимости

Автомобиль — оценка автомобиля

Мотоцикл — оценка мотоцикла

Акции — оценка акций для опеки

Долю в ООО — доля подопечного в обществе тоже его имущество, и разрешение на ее отчуждение обязательно. Считается через компанию: оценка доли в ООО

Облигации, паи ПИФ — напишите, сделаем.

Для альтернативной сделки с недвижимостью нужны два отчета: на продаваемый объект и на приобретаемый взамен. Опека сравнивает стоимость доли ребенка до и после.

Три причины отказа, которые зависят от вас

Отчет устарел. Итоговая величина стоимости признается рекомендуемой для сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета (ст. 12 ФЗ-135). В региональных регламентах устаревшая оценка прямо названа основанием для отказа. Не заказывайте отчет за год до сделки.

Отчет составлен не оценщиком — членом СРО. Справка от риелтора, распечатка с сайта объявлений, заключение «эксперта» без членства в саморегулируемой организации — не подойдут.

Цена сделки ниже оценки. Разрешение обычно выдается на продажу по цене не ниже определенной в отчете. Продадите дешевле — окажетесь за рамками разрешения.

Как это устроено в Москве

С апреля 2023 года заявления на разрешение сделок с имуществом несовершеннолетних принимают флагманские центры «Мои Документы» и центр госуслуг поселения Сосенское — не районные отделы, как было раньше. Порядок установлен постановлением Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП.

Решение — разрешение или мотивированный отказ — выдается в письменной форме не позднее пятнадцати дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ-48). Отказ должен быть обоснован, и его можно обжаловать.

Точный перечень документов уточняйте в центре: он меняется. Рекомендуемый перечень есть в письме Минпросвещения России от 20.09.2023 № 07-5318.

Срок и стоимость

Квартира или автомобиль — 1–3 дня. Загородный дом с выездом — 3–5 дней. Акции и доли в ООО — 3–5 дней.

Напишите, что за объект и что планируется, — скажем срок и цену сразу. Если объектов два, посчитаем оба.