Оценка помещения

Помещение — не часть здания в бытовом смысле. Это самостоятельная недвижимая вещь со своим кадастровым номером, своим правом и своей судьбой. Гражданский кодекс с 1 сентября 2022 года описывает его отдельной статьей — 141.4.

Из этого следуют вещи, которые собственники узнают на сделке.

Вы владеете не только помещением

Собственнику помещения принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания: несущие конструкции, крыша, фасад, лестницы, лифты, коридоры, инженерные сети, обслуживающие более одного помещения.

Эта доля пропорциональна площади помещения, продается только вместе с ним и отдельно в обороте не участвует.

Что это значит на практике.

Вы не решаете сами. Реконструкция, фасад, вывеска на нем, ремонт кровли, отдельный вход — все это про общее имущество, и решается оно вместе с остальными собственниками. У кого больше метров, у того больше голоса.

Вы платите за общее. Содержание общего имущества — пропорционально доле. Кровля потекла — платят все, включая тех, кто на первом этаже.

Покупатель это учитывает. Помещение в здании с двумя собственниками и помещение в здании с сорока — разные объекты по управляемости. Во втором согласовать что-либо невозможно в принципе.

Помещения, предназначенные для обслуживания других помещений, — это общее имущество, и самостоятельными объектами они не являются. Продать подвал с трубами отдельно нельзя.

Помещение или здание

Обратная задача, и она встречается чаще, чем кажется.

Если в здании образованы помещения как самостоятельные вещи, в обороте участвуют помещения. Даже когда все они принадлежат вам, это не «здание» — это набор объектов и доля в общем имуществе между ними.

Гражданский кодекс предусматривает обе процедуры: раздел здания на помещения и объединение помещений обратно в здание (ст. 141.3, 141.4).

Что выгоднее — считается. Совокупность помещений обычно дешевле здания целиком: покупатель здания получает контроль над объектом, покупатель четырнадцати помещений — четырнадцать записей и согласование сам с собой. Но бывает наоборот: помещения продаются по частям и по розничной цене.

Если ваш объект — здание целиком, вам сюда: оценка зданий.

Что не попадет в расчет

Перепланировка без согласования. Снесенная перегородка, объединенный санузел, проем в несущей стене. Если изменения не внесены в ЕГРН, в реестре стоит старая планировка. Покупатель либо узаконивает сам, либо возвращает как было — и то и другое стоит денег и времени, а иногда невозможно.

Присоединенные метры. Часть коридора, тамбур, кладовая, которые вы отгородили и используете. Это общее имущество. Юридически они не ваши, в оценку не входят.

Отдельный вход, сделанный самостоятельно. Проем в фасаде — это реконструкция и общее имущество. Без согласования это самовольное изменение, и покупатель об этом узнает.

Сверяем планировку из ЕГРН с фактической на осмотре. Расхождение видно сразу, и мы говорим о нем прямо. Правовую экспертизу оценщик не проводит — узаконивать будет ваш юрист, но обнаружить расхождение до сделки дешевле.

Что определяет цену помещения

Этаж и вход. Первый этаж с отдельным входом и витринами и тот же метраж на четвертом — разные рынки и разные покупатели. Разница до двух раз.

Назначение по ЕГРН. Жилое или нежилое. Апартаменты — нежилое помещение: прописаться нельзя, налог выше, коммунальные по тарифам для нежилых. Помещение, которое в объявлении называют офисом, может числиться квартирой — и наоборот.

Мощность и коммуникации. Для помещений под общепит, медицину, салоны это решающее: выделенная мощность, вентиляция с выходом на кровлю, канализация, мокрая точка. Помещение без вентканала — это не кафе, сколько бы метров в нем ни было.

Что можно разместить. Ограничения по назначению здания, требования СанПиН для отдельных видов деятельности, наличие санитарно-защитных зон.

Витринность и трафик — для торговых помещений на первых этажах.

Состав соседей. Помещение под медцентр над баром — это конфликт, который будет решаться не в вашу пользу.

Что оцениваем

Нежилые помещения любого назначения: офисные блоки, торговые площади на первых этажах, помещения свободного назначения, склады в составе зданий, помещения под общепит и услуги. Машино-места. Апартаменты. Доли в праве на помещение.

Если помещение под офис и вопрос в арендном потоке — оценка офиса. Если под склад — оценка склада. Если это квартира — оценка квартиры.

Как считаем

Работаем по ФСО № 7. Осмотр обязателен — пункт 5 стандарта требует провести его в период, максимально приближенный к дате оценки.

Сравнительный подход — основной. Рынок помещений глубокий, аналоги находятся. Корректировки — по этажу, входу, локации, площади, состоянию, назначению, мощности. Аналоги берутся из своего сегмента: помещение на первом этаже с витриной сравнивается с такими же, а не с офисом на четвертом в том же доме.

Доходный подход — для помещений, приносящих арендный доход. Считаем от рыночной ставки и реалистичной недозагрузки, а не от вашего действующего договора.

Затратный подход к отдельному помещению неприменим: воспроизвести помещение в отрыве от здания нельзя. Может использоваться косвенно, через выделение из стоимости здания.

Доля в праве на общее имущество отдельно не оценивается: она неразрывна с помещением и учтена в его стоимости.

Когда нужна оценка

Продажа или покупка.

Раздел имущества при разводе, если помещение оформлено на физлицо.

Наследство. Отчет на дату смерти наследодателя для расчета нотариального тарифа.

Опека. Если доля принадлежит ребенку — оценка для органов опеки.

Оспаривание кадастровой стоимости. Для нежилых помещений в Москве расхождение с рынком регулярное, а налог считается от кадастровой: отдельная услуга.

Спор между сособственниками. Выкуп доли, выдел, признание доли незначительной.

Постановка на учет и переоценка по ФСБУ 6/2020 — оценка ОС по ФСБУ 6/20.

Отчетность по МСФО — оценка справедливой стоимости по МСФО.

Вклад в уставный капитал — оценка вклада в уставный капитал.

Аренда — если нужна ставка: оценка арендной платы.

Банкротство и торги.

Суд, корпоративный спор.