Оценка офиса

Офис покупают не ради метров. Его покупают ради арендного потока — своего или чужого. Поэтому здесь стоимость считается не от квадратов, а от того, сколько объект приносит и как долго будет приносить.

Отсюда главная развилка этой работы: цифра в договоре аренды и цифра, которая пойдет в расчет, — обычно разные.

Метры, за которые платят

Первое, что не сходится.

Общая площадь по ЕГРН — то, что записано в реестре.

Арендопригодная площадь — то, за что арендатор платит. Из общей вычитаются шахты, лестницы, часть коридоров и технические помещения.

Площадь по договору — то, что стороны написали. Часто она включает долю мест общего пользования, и тогда арендатор платит за коридор, по которому ходит не он один.

Ставка «7 000 за метр» без указания, за какой метр, не значит ничего. Разница между общей и арендопригодной площадью в офисном здании доходит до 15–20 процентов. При сравнении с аналогами это первое, что приводится к сопоставимому виду, и первое, где ошибаются.

Ставка брутто или нетто

Второе.

Брутто — все включено: эксплуатация, коммунальные платежи, налог на имущество, охрана, уборка мест общего пользования.

Нетто — только аренда, остальное арендатор платит сверху отдельными счетами.

Разница между ними в Москве — от 2 500 до 5 000 руб. за метр в год в зависимости от класса. Объявления на площадках почти всегда дают брутто, договоры с крупными арендаторами — часто нетто. Сравнивать напрямую нельзя.

Плюс НДС. Ставка с НДС и без — еще 20 процентов разницы, и в объявлениях это указывается не всегда.

Мы приводим все аналоги к одному виду и показываем это в отчете отдельно. Без этого раздела доходный подход — набор цифр без обоснования.

Класс здания

Классификация офисов — A, B+, B, C — не нормативная. Это рыночная договоренность, и разные консультанты классифицируют по-разному. Но рынок ею живет, и от класса зависит и ставка, и круг арендаторов, и ставка капитализации.

Что реально смотрится: год постройки и реконструкции, конструктив и шаг колонн, высота потолков, инженерия и системы вентиляции, лифты и их количество на площадь, парковка, управляющая компания, состав арендаторов, локация.

Здание, которое собственник считает классом B, а рынок относит к C, оценивается по ставкам класса C. Мы работаем с фактическими характеристиками, а не с тем, что написано на сайте объекта.

Парковка

В Москве — самостоятельный фактор, а не приложение.

Коэффициент машиномест на 100 квадратов арендопригодной площади в классе A — обычно 1 к 60–80. В старых зданиях в центре парковки нет вовсе, и это режет круг арендаторов сильнее, чем плохая отделка.

Считается отдельно: сколько мест, чьи они, продаются с объектом или нет, есть ли гостевые.

Отделка и то, что с ней будет

Третий фактор, который упускают в расчетах.

Shell & core — бетон, стяжка, подведенные стояки. Арендатор делает отделку сам, обычно за арендные каникулы.

Fit-out под арендатора — сделан под конкретную компанию, под ее планировку и ее логотип. Следующему арендатору чаще всего не подходит.

Готовый офис — отделка есть, планировка универсальная.

Отделка — неотделимые улучшения. Кто ее делал, кому она остается по договору, что произойдет с ней при смене арендатора — все это влияет на будущие затраты собственника. Новый арендатор потребует либо каникул на свою отделку, либо готового офиса за счет собственника. Это деньги, и они закладываются в расчет.

Заполняемость сегодня и через год

Самое важное и самое незаметное.

Продавец показывает 100 процентов заполняемости и высокую ставку. Считаешь от текущего чистого операционного дохода — получается прекрасная цифра. Смотришь договоры — картина меняется.

Срок до окончания договоров. Средневзвешенный по площади. Здание, где основные договоры кончаются через год, и здание с семилетними контрактами — разные объекты при одинаковом доходе сегодня.

Ставка в договорах против рыночной. Договор, подписанный три года назад, может быть на 30 процентов выше или ниже рынка. При переподписании поток изменится, и это надо заложить.

Право на досрочное расторжение. Многие договоры дают арендатору выйти с уведомлением за три-шесть месяцев. Формально пять лет, фактически — полгода.

Концентрация. Один арендатор на 60 процентов площади — это не диверсификация, это зависимость.

Качество арендаторов. Кто платит: федеральная компания с рейтингом или ООО с уставным капиталом в десять тысяч.

Мы считаем не текущий поток, а поток с учетом того, что произойдет при окончании договоров: вакансия на период поиска, затраты на привлечение, каникулы, отделка, реверсия к рыночной ставке.

Как считаем

Работаем по ФСО № 7. Осмотр обязателен — пункт 5 стандарта требует провести его в период, максимально приближенный к дате оценки.

Доходный подход — основной. Для стабильного объекта с типичным потоком — капитализация чистого операционного дохода. Для объекта, где поток будет меняться — окончание договоров, вакансия, реновация, — дисконтирование денежного потока по годам.

Ставка капитализации обосновывается по рынку и по классу объекта, а не берется из головы. Это единственный параметр, изменение которого на один процентный пункт двигает результат на десятки миллионов, и именно его будет разбирать рецензент.

Сравнительный подход — там, где рынок продаж есть. Аналоги берутся из своего класса и своей деловой зоны, корректировки — по классу, площади, отделке, парковке, заполняемости.

Затратный подход — для проверки и для специализированных объектов.

Наилучшее использование считается всегда. Офисное здание в локации, где офисный рынок умер, а апартаменты растут, может стоить дороже под другую функцию.

Что оцениваем

Офисное здание целиком. Правовая сторона — на странице оценки зданий: здание в реестре или разделено на помещения, это две разные вещи.

Офисный блок или этаж. Помещение как объект права — оценка помещений.

Офис в составе многофункционального комплекса.

Офисную часть смешанного объекта — когда в одном здании офис, торговля и склад.

Если нужна ставка аренды, а не стоимость объекта, — оценка арендной платы.

Когда нужна оценка

Продажа или покупка.

Вход инвестора, сделка с долей в объекте.

Постановка на учет и переоценка по ФСБУ 6/2020 — оценка ОС по ФСБУ 6/20.

Отчетность по МСФО. Офис, сдаваемый в аренду, — инвестиционная недвижимость по IAS 40, переоценка на каждую отчетную дату: оценка справедливой стоимости по МСФО.

Оспаривание кадастровой стоимости. Для офисов в Москве это регулярная работа: налог считается от кадастровой, а она с рынком расходится: отдельная услуга.

Вклад в уставный капитал — оценка вклада в уставный капитал.

Банкротство и торги. Начальная цена продажи имущества должника определяется на основании отчета оценщика.

Реорганизация, передача внутри группы. Обоснование цены перед налоговым органом.

Суд, корпоративный спор, раздел активов.

Наследство и раздел имущества супругов, если объект оформлен на физлицо.