Оценка квартиры для нотариуса

Квартира — самый понятный объект оценки: рынок огромный, аналогов много, цена считается сравнением. Сложности начинаются в трех местах: доля вместо целой квартиры, наследство и апартаменты, которые квартирой не являются.

Если вы наследуете квартиру — сначала прочитайте это

Возможно, оценка вам не нужна вообще.

По ст. 333.38 НК от нотариального тарифа освобождаются наследники, которые проживали совместно с наследодателем в этой квартире на день его смерти и продолжают проживать в ней после. Освобождение полное — не половина, не скидка.

То есть если вы жили с матерью в ее квартире и живете там сейчас, за свидетельство о праве на наследство на эту квартиру вы не платите ничего. Значит и оценка для расчета тарифа не требуется.

Тариф придется платить за остальное наследство — машину, счета, ценные бумаги, дачу. Их оценивать нужно.

Мы говорим об этом сразу, когда человек приходит с квартирой и свидетельством о смерти. Заказ теряем, зато вы не платите за то, что вам не нужно.

Если льгота не ваш случай, тариф считается так: 0,3% детям, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам, не больше 100 000 руб.; 0,6% остальным наследникам, не больше 1 000 000 руб. Оценка — на дату смерти (ст. 1114 ГК, ст. 333.25 НК), не на сегодня.

Доля в квартире стоит не пропорционально

Главное, из-за чего спорят.

Квартира стоит 15 млн. Половина квартиры стоит не 7,5 млн. И треть не стоит 5 млн.

Причина простая: долю почти невозможно использовать и трудно продать. Покупатель доли получает не жилье, а право общей собственности с незнакомым человеком, который уже там живет. Вселяться придется через суд, порядок пользования устанавливать тоже через суд, продать потом — только с тем же дисконтом.

Поэтому рынок долей — отдельный рынок с собственными ценами. Скидка к пропорциональной стоимости обычно составляет от 20 до 40 процентов и зависит от конкретики: сколько всего сособственников, кто в квартире живет, сколько комнат, можно ли выделить долю в натуре, есть ли отдельный вход в комнату.

Именно поэтому объявление «продам 1/2 квартиры за половину цены» висит годами.

Обратная ситуация — когда долю выкупает второй сособственник. Для него это не покупка доли, а сборка целой квартиры, и здесь логика другая. Об этом надо прямо говорить в задании на оценку: для кого считаем.

Апартаменты — это не квартира

В объявлении написано «квартира», в выписке из ЕГРН — нежилое помещение. Разница существенная:

• зарегистрироваться по месту жительства нельзя;
• налог на имущество выше;
• коммунальные платежи по тарифам для нежилых помещений;
• при наследовании льгота по совместному проживанию не работает — она распространяется на жилые помещения.

На цену это влияет прямо: апартаменты в том же доме дешевле квартиры сопоставимой площади. Аналоги для оценки берутся из своего сегмента, а не из соседнего подъезда.

Смотрим, как объект записан в ЕГРН, а не как он назван в договоре.

Что еще влияет на цифру

Незаконная перепланировка. Если она есть и не узаконена, это снижает стоимость: покупатель либо узаконивает сам, либо возвращает как было, и то и другое стоит денег. В отчете это отражается.

Этаж, вид, планировка. Первый и последний этажи дешевле, распашонка дороже линейной планировки, окна во двор дороже окон на шоссе.

Дом. Год постройки, серия, состояние подъезда, лифт, парковка. Две одинаковые по площади квартиры в панельной девятиэтажке и в монолите через дорогу — разные объекты.

Ремонт. Влияет меньше, чем ожидают собственники. Дорогой дизайнерский ремонт редко окупается при продаже.

Зачем обычно нужна оценка

Раздел имущества при разводе. Отчет — доказательство в суде и основание для расчета компенсации. Без него каждая сторона приносит распечатки с сайтов объявлений, и суд назначает экспертизу за ваш счет.

Спор между сособственниками. Выкуп доли, требование о выделе, признание доли незначительной.

Опека. Если доля принадлежит ребенку, для продажи нужно предварительное разрешение органа опеки, а для него — оценка. Подробнее: оценка для органов опеки.

Наследство — если льгота по совместному проживанию не ваш случай.

Суд. Взыскание, банкротство физлица, обращение взыскания на имущество.

Продажа. Понять реальную цену до объявления. Особенно если продаете долю.

Если хотите снизить налог на имущество — это оспаривание кадастровой стоимости, другая работа.

Осмотр

По федеральному стандарту оценки недвижимости оценщик выезжает на объект в период, максимально приближенный к дате оценки. Если осмотр невозможен — квартира в другом городе, доступа нет, второй сособственник не пускает, — это допустимо, но причины и вызванные ограничения указываются в отчете прямо.

Для споров о долях это частая ситуация: тот, кто живет в квартире, оценщика туда не пустит. Отчет с обоснованным ограничением осмотра суды принимают.

Срок и стоимость

1–3 дня с выездом. Оценка доли — 2–3 дня, там больше анализа.

Напишите кадастровый номер и что планируется — скажем срок и цену сразу.