Оценка АЗС

АЗС — не здание с колонками. Это набор объектов разной природы, и половина стоимости в тех, которые снаружи не видны.

Земля. Здание операторной с магазином. Навес. Топливораздаточные колонки. И главное — резервуары, технологические трубопроводы, система рекуперации паров, очистные сооружения. Все это закопано, и именно это чаще всего определяет, сколько станция стоит и сколько будет стоить покупателю.

Опасный производственный объект

Первое, из-за чего АЗС считается иначе, чем любая другая коммерческая недвижимость.

Станции с резервуарами для хранения нефтепродуктов относятся к опасным производственным объектам и подлежат регистрации в государственном реестре. Из этого следует набор требований, каждое из которых стоит денег:

Регистрация ОПО и класс опасности. Без записи в реестре эксплуатация незаконна.

Экспертиза промышленной безопасности. Технические устройства на ОПО подлежат экспертизе — в частности, по истечении назначенного срока службы. Резервуар с истекшим сроком и без действующего заключения эксплуатировать нельзя.

Страхование гражданской ответственности владельца ОПО. Обязательное, по отдельному закону.

Лицензия на эксплуатацию взрывопожароопасных объектов — для части станций, в зависимости от класса опасности.

Что это значит для цифры. Станция с действующими заключениями ЭПБ и станция с истекшими — разные объекты. Покупатель второй платит за экспертизу, за возможную замену резервуаров и за простой на время работ. Или не покупает вообще.

Мы устанавливаем статус по документам и по реестру и описываем его в отчете. Правовую и техническую экспертизу оценщик не проводит — это работа профильных организаций. Но если из документов видно, что вопрос есть, скажем до расчета.

Резервуары — главный актив и главный риск

Топливораздаточную колонку меняют за неделю. Резервуар меняют за два месяца и с раскопкой всей площадки.

Что смотрим:

Тип. Одностенные или двустенные. Двустенные с системой контроля межстенного пространства — современный стандарт. Одностенные во многих случаях уже не соответствуют требованиям, и их придется менять.

Год установки и назначенный срок службы. Резервуар, который дорабатывает последние годы, — это отложенные затраты покупателя в десятки миллионов.

Заключение ЭПБ. Есть действующее — актив. Истекло — обязательство.

Объем и количество. Определяют, сколько видов топлива станция может держать и как часто нужны поставки.

Состояние технологических трубопроводов.

Отдельно: загрязнение грунта. Старые АЗС с одностенными резервуарами почти всегда имеют историю утечек. Загрязнение переходит новому собственнику вместе с участком — вместе со стоимостью рекультивации, которая доходит до десятков миллионов. Покупатель приведет своих экологов и вычтет эту сумму целиком.

Оценщик экологические изыскания не проводит. Но если станция старая и с одностенными резервуарами, вопрос надо ставить до сделки, а не после.

Трафик решает

АЗС — тот редкий объект, где местоположение считается не в километрах от центра, а в машинах в сутки.

Интенсивность потока. Данные по трассе или улице: сколько машин проходит, какого типа, в какое время.

Сторона движения. Станция «на выезде из города» и «на въезде» на одной дороге — разные объекты. Утром едут на работу, вечером домой, заправляются по-разному.

Возможность съезда и заезда. Есть ли левый поворот, есть ли карман, не надо ли разворачиваться через два километра. Одна разделительная полоса режет половину потока.

Конкуренты. Не «сколько АЗС в районе», а сколько на этом же направлении и на этой же стороне, в радиусе, где водитель принимает решение.

Реализация. Фактические литры в сутки по видам топлива за 2–3 года, помесячно. Это главная цифра, и она говорит больше, чем все остальное.

Сопутствующие доходы. Магазин, кофе, мойка, шиномонтаж. У современных станций магазин дает существенную долю маржи — иногда больше, чем топливо.

Бренд или белая

Разница принципиальная, и она влияет на все.

Под брендом крупной сети по договору франшизы или комиссии — трафик выше, но маржа задана владельцем бренда, а договор при смене собственника переходит не всегда. Покупатель может получить станцию без вывески, без системы лояльности и без поставок по прежним условиям.

Белая, независимая — маржа своя, но трафик ниже и топливо надо где-то брать.

Договор с сетью — актив или обременение, смотря какой. Читаем его условия и учитываем в расчете.

Наилучшее использование

Считается всегда, и по АЗС оно иногда оказывается неожиданным.

Станция в черте города, вокруг которой выросла жилая застройка, работать может, но санитарные разрывы и жалобы делают ее будущее туманным. Земля под ней при этом стоит как участок под коммерцию.

Обратное тоже бывает: земельный участок с готовыми согласованиями под АЗС — на трассе, с разрешением на примыкание, с проведенными сетями — стоит дороже, чем любая другая функция на том же месте. Получить такой набор с нуля — годы.

Как считаем

Работаем по ФСО № 7 — по земле, зданию и сооружениям, и по ФСО № 10 — по технологическому оборудованию: колонкам, резервуарам, системам. В одном отчете это два раздела с разными подходами.

Доходный подход — основной. Считаем от фактической реализации в литрах, маржи по видам топлива, доходов магазина и сопутствующих услуг. Прогноз строится от истории и от трафика, а не от планов собственника. Отдельно закладывается замена резервуаров, если срок подходит.

Затратный подход. Земля плюс воспроизводство здания, навеса и сооружений за вычетом износов, плюс оборудование по ФСО № 10. Нужен для проверки и для случая, когда наилучшее использование — не АЗС.

Сравнительный подход. Сделки с АЗС непубличны и редки. Работаем с ценой за станцию и мультипликаторами к реализации, если данные есть. Если нет — так и пишем.

Осмотр обязателен: пункт 5 ФСО № 7. По АЗС это не формальность — состояние площадки, резервуарного парка и подъездов по документам не видно.

Если станция продается вместе с юрлицом, топливом в резервуарах, персоналом, лицензией и договорами — это уже имущественный комплекс: оценка предприятия либо оценка бизнеса, если предмет сделки — доли или акции. Разграничение важное: пункт 3 ФСО № 7 прямо выводит имущественные комплексы из своей сферы, и отчет по недвижимости на этот вопрос не отвечает.

Когда нужна оценка

Продажа или покупка станции.

Покупка сети. Несколько станций — обычно разного качества, и считать их надо по отдельности, а не по средней.

Вклад в уставный капитал — оценка вклада в уставный капитал.

Постановка на учет и переоценка по ФСБУ 6/2020 — оценка ОС по ФСБУ 6/20.

Отчетность по МСФО, включая тест на обесценение: оценка справедливой стоимости по МСФО.

Оспаривание кадастровой стоимости — отдельная услуга.

Аренда станции — если нужна ставка: оценка арендной платы.

Банкротство и торги. Начальная цена продажи имущества должника определяется на основании отчета оценщика.

Суд, корпоративный спор, раздел активов.

Страхование.