Оценка аренды основных средств

Здесь считается не стоимость актива, а стоимость права им пользоваться. Не «сколько стоит цех», а «сколько стоит месяц работы в нём». Не «сколько стоит станок», а «сколько стоит смена на нём».

Это разные задачи. Отчёт о рыночной стоимости объекта на вопрос об арендной ставке не отвечает, и подставить одно вместо другого не выйдет.

Что сдают в аренду

Недвижимость. Производственные и складские помещения, цеха, офисы, торговые площади, здания целиком, земельные участки, сооружения, машино-места.

Оборудование. Производственное и технологическое, станки, обрабатывающие центры, производственные линии, инженерное оборудование, генераторы, компрессоры.

Транспорт и техника. Легковой и грузовой автопарк, автобусы, спецтехника, самоходные машины, складская техника, строительное оборудование.

Прочее с баланса. Компьютерная техника, серверы, сетевое оборудование, офисная техника и мебель.

Предприятие как имущественный комплекс. Аренда предприятия по § 5 главы 34 ГК — редкая конструкция, но существующая: в аренду передаётся комплекс целиком, вместе с оборудованием, запасами и правами. Считается отдельно, см. страницу предприятия для понимания, что вообще входит в комплекс.

Одним отчётом закрываем всё сразу. Если вы сдаёте компании группы цех вместе с линией внутри него — это один договор, и отчёт должен быть один.

Зачем это обычно нужно

Передача имущества между компаниями группы. Самый частый случай и самый рискованный. Здание или оборудование числится на одной компании, работает на другой, между ними договор аренды. Ставка в нём — предмет интереса налогового органа: сделки между взаимозависимыми лицами смотрят на соответствие рыночным условиям. Отчёт об оценке — обоснование, которое кладут на стол, а не пересказывают.

Сдача простаивающих площадей и техники. Прежде чем назначать цену, надо понимать, сколько за это реально платят.

Аренда у контрагента. Обратная задача: вам называют ставку, надо понять, адекватна ли она.

Учёт по ФСБУ 25/2018. Стандарт требует признать право пользования активом и обязательство по аренде. Для расчёта нужна справедливая стоимость предмета аренды и ставка дисконтирования. Из самого договора они выводятся не всегда.

Спор по договору. Взыскание неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом без договора считается по рыночной ставке, а не по той, которую хотел бы получить собственник.

Банкротство. Арендные договоры должника смотрят на предмет занижения ставки в пользу связанных лиц. Отчёт — доказательство.

Государственное и муниципальное имущество. Если в аренду вовлекается имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, оценка обязательна в силу ст. 8 ФЗ-135. Это не пожелание арендодателя, это закон.

Ставка ничего не значит, пока не известны условия

Главная ошибка в расчётах, которые нам приносят, — сравнение несравнимого.

По недвижимости. Ставка 7 000 руб. за метр в год может означать что угодно, пока не сказано:

• включены ли в неё эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, или арендатор платит их сверху;
• включён ли НДС;
• считается ли она от общей площади или от арендопригодной — разница до 15 процентов;
• есть ли арендные каникулы и на какой срок;
• кто делает отделку и что происходит с неотделимыми улучшениями;
• какой срок договора и как индексируется ставка;
• какой обеспечительный платёж.

Объявление на площадке почти всегда даёт ставку «всё включено», а реальный договор с производственником — «плюс эксплуатация, плюс коммуналка, плюс налог». Сравнивать их напрямую нельзя, а именно так чаще всего и делают.

По оборудованию и технике. Кто платит за топливо и расходники. Кто делает ТО и ремонт. Кто страхует. С оператором или без. Как считается — за смену, за сутки, за месяц, за моточас. Аренда экскаватора «с экипажем, топливо арендодателя» и «сухая, самовывоз» отличаются вдвое.

Мы приводим все аналоги к сопоставимым условиям и показываем это в отчёте отдельным разделом. Без него ставка — просто число, которое ничего не доказывает.

Как считаем

По недвижимости работаем по ФСО № 7, по машинам, оборудованию и транспорту — по ФСО № 10. В смешанном отчёте это два раздела с разными подходами и разными источниками данных.

Сравнительный подход — основной, когда рынок аренды есть. Для офисов, складов, производственных помещений, строительной техники, погрузчиков, грузового транспорта он работает: ставки публикуются, аналоги находятся, корректировки обосновываются.

Доходный подход — когда рынка аренды нет. Считаем от стоимости актива: какую доходность требует собственник за то, чтобы вложить деньги и передать объект другому. В ставку закладываются возврат вложенного за срок службы, доход на вложенное, риски простоя и невозврата, расходы арендодателя.

Затратный подход — когда объект уникальный и сдаётся впервые. Считаем от затрат собственника на владение: амортизация, обслуживание, налоги, страхование, плюс требуемая доходность.

Отдельно закладывается загрузка. Ставка за смену для техники, которая работает двадцать дней в месяц, и для той, что стоит по три недели в ожидании заказа, — разные величины. Прайс — это цена работающего дня, а не среднего.