Оценка аренды основных средств

Здесь считается не стоимость актива, а стоимость права им пользоваться. Не «сколько стоит цех», а «сколько стоит месяц работы в нём». Не «сколько стоит станок», а «сколько стоит смена на нём».

Это разные задачи. Отчёт о рыночной стоимости объекта на вопрос об арендной ставке не отвечает, и подставить одно вместо другого не выйдет.

Что сдают в аренду

Недвижимость. Производственные и складские помещения, цеха, офисы, торговые площади, здания целиком, земельные участки, сооружения, машино-места.

Оборудование. Производственное и технологическое, станки, обрабатывающие центры, производственные линии, инженерное оборудование, генераторы, компрессоры.

Транспорт и техника. Легковой и грузовой автопарк, автобусы, спецтехника, самоходные машины, складская техника, строительное оборудование.

Прочее с баланса. Компьютерная техника, серверы, сетевое оборудование, офисная техника и мебель.

Предприятие как имущественный комплекс. Аренда предприятия по § 5 главы 34 ГК — редкая конструкция, но существующая: в аренду передаётся комплекс целиком, вместе с оборудованием, запасами и правами. Считается отдельно, см. страницу предприятия для понимания, что вообще входит в комплекс.

Одним отчётом закрываем всё сразу. Если вы сдаёте компании группы цех вместе с линией внутри него — это один договор, и отчёт должен быть один.

Зачем это обычно нужно

Передача имущества между компаниями группы. Самый частый случай и самый рискованный. Здание или оборудование числится на одной компании, работает на другой, между ними договор аренды. Ставка в нём — предмет интереса налогового органа: сделки между взаимозависимыми лицами смотрят на соответствие рыночным условиям. Отчёт об оценке — обоснование, которое кладут на стол, а не пересказывают.

Сдача простаивающих площадей и техники. Прежде чем назначать цену, надо понимать, сколько за это реально платят.

Аренда у контрагента. Обратная задача: вам называют ставку, надо понять, адекватна ли она.

Учёт по ФСБУ 25/2018. Стандарт требует признать право пользования активом и обязательство по аренде. Для расчёта нужна справедливая стоимость предмета аренды и ставка дисконтирования. Из самого договора они выводятся не всегда.

Спор по договору. Взыскание неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом без договора считается по рыночной ставке, а не по той, которую хотел бы получить собственник.

Банкротство. Арендные договоры должника смотрят на предмет занижения ставки в пользу связанных лиц. Отчёт — доказательство.

Государственное и муниципальное имущество. Если в аренду вовлекается имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, оценка обязательна в силу ст. 8 ФЗ-135. Это не пожелание арендодателя, это закон.

Ставка ничего не значит, пока не известны условия

Главная ошибка в расчётах, которые нам приносят, — сравнение несравнимого.

По недвижимости. Ставка 7 000 руб. за метр в год может означать что угодно, пока не сказано:

• включены ли в неё эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, или арендатор платит их сверху;
• включён ли НДС;
• считается ли она от общей площади или от арендопригодной — разница до 15 процентов;
• есть ли арендные каникулы и на какой срок;
• кто делает отделку и что происходит с неотделимыми улучшениями;
• какой срок договора и как индексируется ставка;
• какой обеспечительный платёж.

Объявление на площадке почти всегда даёт ставку «всё включено», а реальный договор с производственником — «плюс эксплуатация, плюс коммуналка, плюс налог». Сравнивать их напрямую нельзя, а именно так чаще всего и делают.

По оборудованию и технике. Кто платит за топливо и расходники. Кто делает ТО и ремонт. Кто страхует. С оператором или без. Как считается — за смену, за сутки, за месяц, за моточас. Аренда экскаватора «с экипажем, топливо арендодателя» и «сухая, самовывоз» отличаются вдвое.

Мы приводим все аналоги к сопоставимым условиям и показываем это в отчёте отдельным разделом. Без него ставка — просто число, которое ничего не доказывает.

Как считаем

По недвижимости работаем по ФСО № 7, по машинам, оборудованию и транспорту — по ФСО № 10. В смешанном отчёте это два раздела с разными подходами и разными источниками данных.

Сравнительный подход — основной, когда рынок аренды есть. Для офисов, складов, производственных помещений, строительной техники, погрузчиков, грузового транспорта он работает: ставки публикуются, аналоги находятся, корректировки обосновываются.

Доходный подход — когда рынка аренды нет. Считаем от стоимости актива: какую доходность требует собственник за то, чтобы вложить деньги и передать объект другому. В ставку закладываются возврат вложенного за срок службы, доход на вложенное, риски простоя и невозврата, расходы арендодателя.

Затратный подход — когда объект уникальный и сдаётся впервые. Считаем от затрат собственника на владение: амортизация, обслуживание, налоги, страхование, плюс требуемая доходность.

Отдельно закладывается загрузка. Ставка за смену для техники, которая работает двадцать дней в месяц, и для той, что стоит по три недели в ожидании заказа, — разные величины. Прайс — это цена работающего дня, а не среднего.

Кейс: как налоговая сравнила брутто с нетто

Производственная группа. На одной компании — цех 4 200 квадратов и линия розлива внутри него. Вторая компания арендует и то и другое, ставка назначена в своё время финансовым директором «по ощущениям».

Налоговый орган в ходе проверки заявил занижение: ставка в договоре — 4 500 руб. за метр в год, а по объявлениям в этом же районе площади предлагаются от 7 000. Значит выручка арендодателя занижена, значит недоплачен налог на прибыль.

Посчитали.

Первое. Объявления, на которые ссылалась проверка, давали ставку «всё включено»: эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, налог на имущество, охрана. В договоре группы ставка была чистая: всё перечисленное арендатор платил сверху, отдельными счетами. При приведении к сопоставимым условиям диапазон рынка сместился до 5 400–6 600 руб. за метр.

Второе. Ставка в объявлениях считалась от общей площади, а в договоре — от арендопригодной, без учёта технических помещений и коридоров. Ещё минус 11 процентов.

Третье. Договор был заключён на десять лет, отделку и ремонт кровли арендатор делал за свой счёт, неотделимые улучшения остались арендодателю. По рынку такие условия дают скидку к ставке, и это подтверждается данными по долгосрочным договорам в сегменте.

Рыночная ставка с учётом всех корректировок — 4 200–5 100 руб. за метр в год. Фактическая — 4 500, в диапазоне.

Линию посчитали отдельно, по ФСО № 10, с учётом того, что ТО и ремонт нёс арендатор.

Отчёт закрыл вопрос. Доначислений не было.

Срок работы 23 дня: считали на четыре даты — год заключения договора и каждый год его действия, — потому что обосновывать надо было ретроспективно.

Документы для оценки

Договор аренды со всеми приложениями, если он есть, — из него видно, кто что несёт. Это первый документ, который мы смотрим.

По недвижимости — выписки из ЕГРН, экспликация и поэтажный план, данные об арендопригодной площади, сведения о состоянии отделки и инженерии, договоры на эксплуатацию и коммунальные услуги.

По оборудованию и технике — перечень объектов с инвентарными номерами и стоимостью, технические паспорта, ПТС или ПСМ, сведения о наработке, данные о загрузке.

По расходам арендодателя — обслуживание, ремонты, страхование, налоги, охрана.

Присылайте договор и выгрузку из учёта — этого хватит, чтобы назвать срок и цену.

Что вы получаете

Отчёт об оценке по ФСО VI и — в зависимости от объекта — ФСО № 7 либо ФСО № 10, с расчётом рыночной ставки и отдельным разделом об условиях, к которым эта ставка привязана. Отчёт прошит, пронумерован, подписан оценщиком и заверен печатью компании. В комплекте подшиты копии квалификационных аттестатов, выписка из реестра СРО и полис страхования ответственности.

По вашему выбору отчёт выпускается на бумаге либо в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, — по ст. 11 ФЗ-135 это полноценный отчёт с той же силой. Для объектов в других регионах работаем удалённо.

Каждый отчёт до передачи заказчику проходит внутреннюю проверку: методология, исходные данные, расчёты, выводы.

Отчёт строится с расчётом на то, что его будет читать оппонент — налоговый орган, арбитражный управляющий или вторая сторона спора. По подписанному отчёту отвечаем на запросы и приходим в суд.

Цена работы определяется составом объектов, количеством дат оценки и трудозатратами.