Оценка недвижимости

Недвижимость — единственный класс активов, где оценщик обязан выехать на объект. Пункт 5 ФСО № 7 требует провести осмотр в период, максимально приближенный к дате оценки. Если осмотр невозможен, причины и вызванные этим ограничения указываются в отчете прямо. Отчет, сделанный по фотографиям без объяснения почему, — первое, за что зацепится рецензент.

Что относится к недвижимости

Гражданский кодекс с 1 сентября 2022 года описывает эти объекты отдельными статьями — их ввел закон № 430-ФЗ, и формулировки стали заметно точнее.

Земельный участок (ст. 141.2) — часть поверхности земли с границами, определенными в установленном порядке.

Здания и сооружения (ст. 141.3) — недвижимые вещи, создаваемые в результате строительства. Право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Помещение (ст. 141.4) — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для проживания либо для целей, не связанных с проживанием.

Плюс машино-места и объекты незавершенного строительства.

Что нужно оценить

Здание целиком — оценка зданий

Помещение, часть здания, машино-место — оценка помещений

Сооружение — линейный объект, эстакаду, резервуар, дорогу, площадку — оценка сооружений

Земельный участок — оценка земли

Объект незавершенного строительства — оценка ОНС

Офис или офисный центр — оценка офиса

Склад или складской комплекс — оценка склада

Производственную площадку — оценка завода

АЗС — оценка АЗС

Гостиницу — оценка гостиницы

Сервитут или обременение — это не объект, а ограничение права: оценка сервитута и обременений

Где заканчивается недвижимость

Разграничение, из-за которого чаще всего заказывают не ту работу.

Пункт 3 ФСО № 7 прямо выводит из-под своего действия предприятия как имущественные комплексы. Значит:

Здания и земля производственной площадки — недвижимость, ФСО № 7. Считаем стоимость самих объектов.

Действующее производство — имущественный комплекс по ст. 132 ГК: земля, здания, оборудование, сырье, права требования, долги, товарный знак. Это ФСО № 8 и оценка предприятия.

Разница не в терминологии. Это разные объекты оценки, разные стандарты и разные цифры. Прежде чем считать, мы уточняем, что именно является предметом вашей сделки.

Так же за границей ФСО № 7 остаются участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и определение кадастровой стоимости методами массовой оценки. Оспаривание уже установленной кадастровой стоимости — отдельная услуга.

Земля и то, что на ней стоит

Второй момент, который упускают. Здание не висит в воздухе: под ним участок, и его правовой статус меняет цифру.

Участок в собственности — одна стоимость. Участок в аренде на 49 лет — другая. Участок в аренде с двумя годами до конца срока — третья, и здесь уже неважно, насколько хорошо здание.

Вид разрешенного использования участка задает потолок: склад на землях, где по документам жилая застройка, стоит не как склад. Здание без оформленных прав на землю под ним — объект с проблемой, которую покупатель обнаружит на юридической проверке.

Мы устанавливаем состав объекта до расчета и описываем его в отчете. Если по документам видно расхождение — скажем сразу.

Как считаем

Три подхода в соответствии с ФСО V, с учетом требований ФСО № 7.

Сравнительный подход — основной для типовых объектов. Применяется, когда на рынке достаточно сопоставимых предложений и сделок. Аналоги берутся из того же сегмента, корректировки — по локации, площади, состоянию, этажу, качеству отделки, транспортной доступности. Каждая корректировка обосновывается, а не проставляется на глаз.

Доходный подход — для объектов, приносящих арендный доход. Считаем чистый операционный доход и капитализируем либо дисконтируем денежный поток. Ключевое здесь — рыночная арендная ставка и реалистичная недозагрузка, а не ставка из вашего действующего договора и не ноль вакансии.

Затратный подход — для объектов без рынка и без дохода: специализированных, уникальных, недостроенных. Считаем стоимость воспроизводства или замещения с учетом износа — физического, функционального и внешнего.

Земельный участок оценивается отдельно и всегда: он не изнашивается, а улучшения изнашиваются.

Кейс: заказали не ту оценку

Холдинг продавал производственную площадку и обратился за оценкой недвижимости: два корпуса, административное здание, склад, земельный участок 4,2 га.

На уточнении задания выяснилось, что покупатель берет не недвижимость. Он берет действующее производство: с работающими линиями, персоналом, разрешительной документацией, портфелем контрактов и остатками сырья. Плюс на площадке висел кредит поставщика оборудования.

Это два разных объекта оценки. Недвижимость по ФСО № 7 — это стоимость корпусов и земли. Имущественный комплекс по ст. 132 ГК и ФСО № 8 — это все перечисленное вместе, включая долги.

Посчитали недвижимость: 340 млн руб. Посчитали имущественный комплекс с учетом оборудования, запасов, разрешений и за вычетом обязательств: 428 млн руб.

Если бы отчет вышел только по недвижимости, продавец сел бы за стол переговоров с цифрой, которая на 88 млн ниже предмета сделки. При этом отчет был бы полностью корректным — просто про другой объект.

Задание на оценку переформулировали до начала работы. Срок 24 дня.

Документы для оценки

Правоустанавливающие документы и выписки из ЕГРН на все объекты, включая земельный участок. Технический паспорт или технический план. Кадастровые номера. Договор аренды земли, если участок не в собственности. Сведения о виде разрешенного использования. Данные о действующих договорах аренды и фактических ставках. Информация об обременениях. Разрешение на ввод в эксплуатацию.

Выписки из ЕГРН и данные о кадастровой стоимости поднимаем сами. От вас — то, чего в открытом доступе нет.

Что вы получаете

Отчет об оценке по ФСО VI и ФСО № 7, прошитый, пронумерованный, подписанный оценщиком и заверенный печатью компании. С фотофиксацией объекта, описанием его состава и характеристик, обоснованием каждой корректировки. В комплекте подшиты копии квалификационных аттестатов, выписка из реестра СРО и полис страхования ответственности.

Каждый отчет до передачи заказчику проходит внутреннюю проверку: методология, исходные данные, расчеты, выводы.

Итоговая величина стоимости признается рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета (ст. 12 ФЗ-135).

По подписанному отчету отвечаем на запросы и участвуем в судебном процессе.

Стоимость нашей работы не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки: это прямо запрещено ст. 16 ФЗ-135. Цена определяется составом объектов, их удаленностью и трудозатратами.