Оценка гостиницы

Гостиница — здание, которое зарабатывает. И вот здесь развилка, из-за которой заказывают не ту работу.

Покупателю может быть нужно здание: он снесет вывеску, выгонит персонал и сделает апартаменты. А может быть нужен работающий отель: с загрузкой, отзывами, договорами с агрегаторами, бронями на полгода вперед и командой, которая это держит.

Это два разных объекта оценки, два разных стандарта и две разные цифры. Определяем, какая ваша, до договора.

Недвижимость или бизнес

Здание гостиничного назначения — это объект недвижимости, ФСО № 7. Считаем стены, землю, инженерию, местоположение. Отель здесь — просто вариант использования, и не факт, что лучший.

Действующая гостиница как имущественный комплекс — это ст. 132 ГК и ФСО № 8: здание, мебель, оборудование, товарный знак, договоры, персонал, долги. Пункт 3 ФСО № 7 прямо выводит имущественные комплексы из своей сферы, так что отчет по недвижимости на этот вопрос не отвечает: оценка предприятия.

Юрлицо, владеющее гостиницей — это доли или акции: оценка бизнеса.

На практике чаще всего нужен первый вариант — но с расчетом дохода от гостиничной деятельности, потому что именно она определяет наилучшее использование объекта. Об этом ниже.

Наилучшее использование решает все

Для гостиницы это не формальность из отчета, а половина результата.

Здание в центре города может быть дороже как апарт-отель, чем как классическая гостиница. Может — как офис. Может — как жилье, если позволяет назначение и есть спрос.

Мы считаем не то, что вы делаете сейчас, а то, что дало бы максимум. Если ваш трехзвездочный отель на 60 номеров приносит меньше, чем принесли бы те же метры в аренде под медцентр, — стоимость определит медцентр, а не отель, и в отчете это будет обосновано.

Ограничения тоже считаются: вид разрешенного использования участка, назначение здания в ЕГРН, охранный статус, если здание историческое, требования по инсоляции и парковке.

Что смотрим в цифрах отеля

Балансовая выручка ничего не говорит. Нужны операционные метрики, и по ним видно все.

Загрузка. Не средняя за год, а помесячно за три года. Отель с загрузкой 78 процентов летом и 22 зимой — не то же самое, что 50 процентов ровно.

ADR — средняя цена проданного номера. Прайс на сайте к ней отношения не имеет: реальный ADR ниже прайса всегда, потому что есть корпоративные тарифы, скидки агрегаторов, раннее бронирование, группы.

RevPAR — выручка на доступный номер. Загрузка, умноженная на ADR. Главный показатель: он один говорит больше, чем оба предыдущих по отдельности.

Структура каналов. Отель, у которого 70 процентов броней идет через агрегатор, отдает агрегатору комиссию и не владеет своим клиентом. Отель с прямыми продажами и корпоративными договорами стоит дороже при той же выручке.

Доля номерного фонда в выручке. Ресторан, конференц-залы, спа, парковка — это отдельные потоки со своей экономикой. Иногда ресторан убыточен и тянет отель вниз, а собственник считает его достоинством.

GOP — операционная прибыль до расходов собственника. Основной ориентир в отрасли, по нему и сравнивают.

Сезонность и события. Отель, живущий на одном ежегодном форуме, — это риск, а не бизнес.

Обязательная классификация

Момент, который влияет на цифру и который иногда обнаруживают поздно.

С 2025 года изменился порядок: вместо прежней классификации с присвоением звезд гостиницы включаются в единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии, который ведет Росаккредитация. Оказывать услуги без записи в реестре нельзя, за это предусмотрена административная ответственность. Категория — звезды — присваивается отдельно и по желанию, через аккредитованные организации.

Что это значит для оценки. Объект, который не может законно принимать гостей, — не гостиница, а здание. Разница в стоимости кратная. Мы устанавливаем статус по реестру и описываем его в отчете. Если записи нет, а вы работаете — скажем сразу, до расчета.

Правила меняются, действуют переходные положения, и детали лучше уточнять у профильного юриста: оценщик статус фиксирует, но правовую экспертизу не проводит.

Что еще влияет

Состояние номерного фонда. Не «свежий ремонт», а год последней реновации и когда нужна следующая. Гостиница требует обновления каждые 7–10 лет, и покупатель эту сумму вычитает сразу.

Бренд и управляющая компания. Договор франшизы или управления — актив или обременение, смотря какой. Часть договоров при смене собственника не переходит, и покупатель остается с отелем без бренда, системы бронирования и стандартов.

Товарный знак. Если отель известен под своим именем — это отдельный актив: оценка товарного знака.

Мебель и оборудование номеров. По балансу это основные средства, при продаже здания — вопрос, входят они или нет: оценка активов.

Земля. В собственности или в аренде, и сколько до конца срока. Отель на участке с двумя годами аренды — совсем другая цифра.

Как считаем

Доходный подход — основной. Дисконтирование денежного потока по фактическим загрузке и ADR, а не по бизнес-плану собственника. Прогноз строится от истории и от рынка, реновация закладывается в расходы капитального характера, сезонность — помесячно.

Сравнительный подход. Сделки с гостиницами непубличны и редки, каждый объект уникален. Работаем с ценой за номер и с мультипликаторами к выручке и GOP, если сопоставимые данные есть. Если нет — так и пишем в отчете, а не подгоняем.

Затратный подход. Стоимость земли плюс воспроизводство здания за вычетом износов. Нужен для проверки и для случая, когда наилучшее использование — не гостиница.

Осмотр обязателен: пункт 5 ФСО № 7 требует провести его в период, максимально приближенный к дате оценки. По гостинице это не формальность — состояние номерного фонда по документам не видно.

Когда нужна оценка

Продажа или покупка отеля. Обеим сторонам: продавцу — нижняя граница, покупателю — понимание, что он берет и сколько вложит в реновацию.

Вход инвестора.

Корпоративный спор, раздел бизнеса между партнерами.

Наследство и раздел имущества супругов, если отель оформлен на физлицо.

Постановка на учет и переоценка по ФСБУ 6/2020 — оценка ОС по ФСБУ 6/20.

Отчетность по МСФО, включая тест на обесценение: оценка справедливой стоимости по МСФО.

Банкротство и торги. Начальная цена продажи имущества должника определяется на основании отчета оценщика.

Аренда — если нужна ставка, а не стоимость: оценка арендной платы.

Оспаривание кадастровой стоимости — отдельная услуга.

Что вы получаете

Отчет об оценке по ФСО VI и ФСО № 7 с обоснованием наилучшего использования отдельным разделом — по гостинице это главная часть работы, и именно ее будет разбирать оппонент. С фотофиксацией, с расчетом по доходному подходу на фактических метриках, с заложенной реновацией.

Отчет прошит, пронумерован, подписан оценщиком и заверен печатью компании. В комплекте подшиты копии квалификационных аттестатов, выписка из реестра СРО и полис страхования ответственности.

По вашему выбору отчет выпускается на бумаге либо в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, — по ст. 11 ФЗ-135 это полноценный отчет с той же силой. Работаем по всей России, но объект смотрим.

Каждый отчет до передачи заказчику проходит внутреннюю проверку: методология, исходные данные, расчеты, выводы.

Итоговая величина стоимости признается рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета (ст. 12 ФЗ-135).

По подписанному отчету отвечаем на запросы и приходим в суд.

Цена работы определяется размером объекта, объемом данных и количеством рассматриваемых вариантов использования.